Asset/Property Compliance / Τι πρέπει να προσέξουμε στην κληρονομιά ακινήτου! Οδηγός επιβίωσης για σπίτια, οικόπεδα και αγροτεμάχια, ο ρόλος του μηχανικού & οι παγίδες!

Οι ριζικές αλλαγές που φέρνει το νέο κληρονομικό δίκαιο ανατρέπουν τα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες, καθιστώντας τον ρόλο του τεχνικού συμβούλου πιο κρίσιμο από ποτέ. Πριν από οποιαδήποτε αποδοχή ή μεταβίβαση, είναι απαραίτητο να γνωρίζετε ακριβώς τι ελέγχει ο μηχανικός σε κατοικίες, οικόπεδα και χωράφια. Από τις πολεοδομικές αυθαιρεσίες και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου στα σπίτια, μέχρι τους δασικούς χάρτες και τους όρους δόμησης σε αγροτεμάχια, ένας σωστός έλεγχος αποτελεί τη μοναδική δικλείδα ασφαλείας για να μην μετατραπεί η ακίνητη περιουσία που κληρονομήσατε σε έναν δαπανηρό νομικό και οικονομικό «πονοκέφαλο».

Η ακίνητη περιουσία αποτελεί για τις περισσότερες ελληνικές οικογένειες το σημαντικότερο περιουσιακό στοιχείο.

Όταν όμως ανοίγει μια κληρονομιά, το βασικό ερώτημα για τον πολίτη δεν είναι μόνο «τι ποσοστό δικαιούμαι;».

Το ουσιαστικό ερώτημα είναι: τι παίρνω τελικά και ποια είναι η πραγματική αξία αυτού που παίρνω;

Παίρνω ένα σπίτι που μπορεί να κατοικηθεί ή ένα ακίνητο με αυθαίρετα και εκκρεμότητες;

Παίρνω ένα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο ή ένα τμήμα γης που δεν μπορεί να αξιοποιηθεί;

Παίρνω ένα χωράφι με σαφή όρια ή μια έκταση που εμφανίζεται διαφορετικά στους τίτλους, στο Κτηματολόγιο και στην πραγματικότητα;

Σε αυτά τα ερωτήματα ο ρόλος του μηχανικού είναι καθοριστικός. Ο μηχανικός δεν αποφασίζει ποιος κληρονομεί ούτε ποιο είναι το νόμιμο μερίδιο κάθε κληρονόμου. Μπορεί όμως να αποτυπώσει την πραγματική εικόνα του ακινήτου: τα σωστά τετραγωνικά, τις τυχόν αυθαίρετες κατασκευές, τη συμφωνία με την οικοδομική άδεια, την οικοδομησιμότητα, τα όρια και τις τεχνικές ή πολεοδομικές εκκρεμότητες που επηρεάζουν την αξία του.

Με τις αλλαγές στο κληρονομικό δίκαιο, δεν αρκεί να μοιραστούν ποσοστά στα χαρτιά. Πρέπει να είναι σαφές αν το ακίνητο μπορεί να χρησιμοποιηθεί, να μεταβιβαστεί, να πουληθεί, να καλλιεργηθεί ή να αξιοποιηθεί χωρίς νέες ταλαιπωρίες.

Γι’ αυτό, πριν από κάθε αποδοχή, διανομή ή συμφωνία μεταξύ κληρονόμων, χρειάζεται πλήρης τεχνικός έλεγχος. Αν τα προβλήματα εντοπιστούν από την αρχή, αποφεύγονται καθυστερήσεις, έξοδα και συγκρούσεις.

1. Ποια είναι η βασική αλλαγή για τα ακίνητα με το νέο δίκαιο;

Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι η νόμιμη μοίρα μετατρέπεται, κατά κανόνα, σε χρηματική αξίωση και όχι απαραίτητα σε ποσοστό ιδιοκτησίας πάνω στο ακίνητο.

Με απλά λόγια, αυτό σημαίνει ότι ένας κληρονόμος που έχει δικαίωμα στη νόμιμη μοίρα μπορεί να αποζημιωθεί οικονομικά, χωρίς να γίνει υποχρεωτικά συνιδιοκτήτης στο σπίτι, στο οικόπεδο ή στο χωράφι.

Παράδειγμα: Μια μητέρα αφήνει με διαθήκη το διαμέρισμά της στον γιο της, επειδή ζούσε μαζί της και τη φρόντιζε. Η κόρη της μπορεί να έχει δικαίωμα αποζημίωσης, αλλά δεν είναι απαραίτητο να αποκτήσει ποσοστό στο ίδιο διαμέρισμα.

2. Γιατί αυτό είναι σημαντικό;

Είναι σημαντικό γιατί περιορίζει τις αναγκαστικές συνιδιοκτησίες. Μέχρι σήμερα, ένα ακίνητο μπορούσε εύκολα να καταλήξει σε δύο, τρεις, πέντε ή και περισσότερους συγγενείς. Όσο περνούν τα χρόνια, οι συνιδιοκτήτες αυξάνονται, ιδίως όταν πεθαίνει και η επόμενη γενιά.

Έτσι δημιουργούνται ακίνητα με δέκα ή δεκαπέντε συγκυρίους, χωρίς κανείς να μπορεί να αποφασίσει εύκολα για πώληση, ενοικίαση, επισκευή ή αξιοποίηση.

Παράδειγμα: Τέσσερα αδέλφια κληρονομούν από 25% ένα παλιό σπίτι. Ο ένας θέλει να το επισκευάσει, ο δεύτερος να το πουλήσει, ο τρίτος δεν ενδιαφέρεται και ο τέταρτος ζει στο εξωτερικό. Το σπίτι μένει κλειστό για χρόνια και σταδιακά χάνει την αξία του.

3. Τι είναι η εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία;

Εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία σημαίνει ότι περισσότεροι άνθρωποι έχουν ποσοστά στο ίδιο ακίνητο, χωρίς να έχει χωριστεί το ακίνητο σε συγκεκριμένα τμήματα.

Αν δύο αδέλφια έχουν από 50% σε ένα διαμέρισμα, δεν σημαίνει ότι ο ένας έχει το σαλόνι και ο άλλος τα υπνοδωμάτια. Έχουν και οι δύο ποσοστό σε ολόκληρο το ακίνητο.

Αυτό δημιουργεί πρακτικές δυσκολίες, γιατί για πολλές ενέργειες χρειάζεται κοινή απόφαση ή συνεργασία.

4. Ποια προβλήματα δημιουργούνται στα σπίτια;

Στα σπίτια τα προβλήματα είναι συχνά. Ένα ακίνητο μπορεί να έχει ανάγκη επισκευών, να έχει αυθαίρετες κατασκευές, διαφορές στα τετραγωνικά, παλιές άδειες ή εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο.

Όταν υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες, η τακτοποίηση γίνεται δυσκολότερη. Ποιος θα πληρώσει τον μηχανικό; Ποιος θα συμφωνήσει στην τακτοποίηση; Ποιος θα υπογράψει για πώληση; Ποιος θα αναλάβει τα έξοδα συντήρησης;

Παράδειγμα: Ένα πατρικό σπίτι έχει αυθαίρετη προσθήκη  λουτρού ή αποθήκης στην αυλή. Τα τρία παιδιά που το κληρονόμησαν πρέπει να αποφασίσουν αν θα την τακτοποιήσουν. Ο ένας συμφωνεί, ο άλλος διαφωνεί και ο τρίτος δεν θέλει να πληρώσει. Το ακίνητο δεν μπορεί εύκολα να μεταβιβαστεί ή να αξιοποιηθεί.

5. Τι πρέπει να ελεγχθεί σε ένα διαμέρισμα;

Σε ένα διαμέρισμα πρέπει να ελεγχθούν τα τετραγωνικά, η οικοδομική άδεια, η πραγματική διαρρύθμιση, τυχόν κλειστοί ημιυπαίθριοι, αποθήκες, θέσεις στάθμευσης, αποκλειστικές χρήσεις και κοινόχρηστοι χώροι.

Συχνά υπάρχουν διαφορές ανάμεσα στα τετραγωνικά της άδειας, του τίτλου, του Ε9 και της πραγματικής κατάστασης. Αυτές οι διαφορές πρέπει να εντοπιστούν πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση ή συμφωνία μεταξύ κληρονόμων.

Παράδειγμα: Στον τίτλο αναφέρεται διαμέρισμα 80 τ.μ., στο Ε9 δηλώνονται 92 τ.μ. και στην πράξη το ακίνητο είναι 95 τ.μ. λόγω παλαιών επεμβάσεων. Πριν αποφασιστεί η αξία του και η αποζημίωση των κληρονόμων, χρειάζεται τεχνικός έλεγχος.

6. Τι γίνεται με τα οικόπεδα;

Τα οικόπεδα χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή. Πρέπει να εξεταστεί αν είναι εντός ή εκτός σχεδίου, αν είναι άρτια και οικοδομήσιμα, αν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, αν επηρεάζονται από ρυμοτομία, δασικούς χάρτες, αρχαιολογία, αιγιαλό ή άλλους περιορισμούς.

Δεν είναι πάντα σωστό να χωρίζεται ένα οικόπεδο σε περισσότερα τμήματα. Μπορεί μετά τη διανομή τα νέα τμήματα να μην είναι οικοδομήσιμα ή να χάσουν μεγάλο μέρος της αξίας τους.

Παράδειγμα: Δύο αδέλφια κληρονομούν οικόπεδο 700 τ.μ. και σκέφτονται να το χωρίσουν στη μέση. Ο μηχανικός όμως διαπιστώνει ότι, αν χωριστεί, κανένα από τα δύο νέα τμήματα δεν θα είναι άρτιο. Σε αυτή την περίπτωση, ίσως συμφέρει να παραμείνει ενιαίο και να αποζημιωθεί ο ένας από τον άλλον.

7. Τι γίνεται με τα χωράφια και τα αγροτεμάχια;

Στα χωράφια το πρόβλημα της πολυδιάσπασης είναι ακόμη μεγαλύτερο. Πολλά αγροτεμάχια έχουν περάσει από γενιά σε γενιά και σήμερα εμφανίζονται με πολλούς ιδιοκτήτες, μικρά ποσοστά και ασαφή όρια.

Η διατήρηση ενός αγροτεμαχίου ως ενιαίας ιδιοκτησίας μπορεί να είναι πιο συμφέρουσα από τη διανομή του σε μικρά τμήματα. Ιδίως όταν πρόκειται για παραγωγική γη, ελαιώνες, αμπέλια ή καλλιεργήσιμες εκτάσεις.

Παράδειγμα: Μια οικογένεια έχει 20 στρέμματα ελαιώνα. Αν ο ελαιώνας μοιραστεί σε τέσσερα παιδιά, μπορεί κανείς να μην ασχοληθεί σοβαρά με την καλλιέργεια. Αν όμως παραμείνει σε εκείνον που είναι αγρότης ή ενδιαφέρεται πραγματικά, οι υπόλοιποι μπορούν να αποζημιωθούν και η γη να συνεχίσει να αποδίδει.

8. Τι πρέπει να κάνει ο κληρονόμος πριν αποδεχθεί ή αξιοποιήσει ακίνητο;

Πριν ληφθεί οποιαδήποτε απόφαση, πρέπει να γίνει έλεγχος. Ο κληρονόμος πρέπει να γνωρίζει τι ακριβώς κληρονομεί.

Χρειάζεται να ελεγχθούν:

• η νομική κατάσταση του ακινήτου,
• η τεχνική του κατάσταση,
• τα τετραγωνικά,
• οι χρήσεις,
• οι αυθαιρεσίες,
• τα όρια,
• το Κτηματολόγιο,
• οι οφειλές,
• τα βάρη και
• η δυνατότητα αξιοποίησης.

Ο μηχανικός, ο δικηγόρος, ο συμβολαιογράφος και ο λογιστής πρέπει να συνεργαστούν, ώστε ο πολίτης να έχει πλήρη εικόνα.

9. Μπορεί να δοθεί ολόκληρο ακίνητο σε έναν κληρονόμο;

Ναι, αυτή είναι μία από τις βασικές πρακτικές κατευθύνσεις του νέου πλαισίου. Το ακίνητο μπορεί να παραμείνει ενιαίο και οι υπόλοιποι δικαιούχοι να ικανοποιηθούν με χρήματα ή με άλλη περιουσία.

Παράδειγμα: Υπάρχουν ένα διαμέρισμα, ένα μικρό οικόπεδο και ένα χωράφι. Αντί όλα να περάσουν εξ αδιαιρέτου σε τρία παιδιά, μπορεί το ένα παιδί να πάρει το διαμέρισμα, το δεύτερο το οικόπεδο και το τρίτο το χωράφι, με τυχόν οικονομικές εξισώσεις όπου χρειάζεται.

10. Πώς μπορεί να αποφευχθεί η οικογενειακή σύγκρουση;

Η καλύτερη λύση είναι η πρόληψη. Όσο πιο καθαρή είναι η εικόνα της περιουσίας, τόσο λιγότερες διαφωνίες δημιουργούνται.

Η οικογένεια πρέπει να γνωρίζει ποια ακίνητα υπάρχουν, ποια είναι η κατάστασή τους, ποια έχουν αξία αξιοποίησης και ποια χρειάζονται τακτοποίηση. Η συζήτηση πρέπει να γίνεται πριν εμφανιστεί η ανάγκη της κληρονομιάς, όχι μετά, όταν οι σχέσεις είναι ήδη φορτισμένες.

Παράδειγμα: Ένας γονέας έχει δύο παιδιά και τρία ακίνητα. Αν εξηγήσει εγκαίρως πώς θέλει να μοιραστούν και αν τα ακίνητα είναι τεχνικά τακτοποιημένα, μειώνεται σημαντικά ο κίνδυνος διαφωνίας.

11. Γιατί είναι απαραίτητος ο μηχανικός στην κληρονομιά ενός ακινήτου;

Γιατί πριν συμφωνήσουν οι κληρονόμοι, πριν γίνει αποδοχή, διανομή ή μεταβίβαση, πρέπει να γνωρίζουν την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Ο τίτλος ιδιοκτησίας δείχνει ποιος έχει δικαίωμα σε ένα ακίνητο, δεν δείχνει όμως πάντα αν το ακίνητο είναι σωστά αποτυπωμένο, τακτοποιημένο και αξιοποιήσιμο.

Ο μηχανικός ελέγχει τα τετραγωνικά, την οικοδομική άδεια, τις αυθαίρετες κατασκευές, τη χρήση του ακινήτου, τα όρια, την οικοδομησιμότητα, τις εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο και τους πολεοδομικούς περιορισμούς. Με αυτόν τον τρόπο βοηθά τους κληρονόμους να γνωρίζουν αν παίρνουν ένα ακίνητο που μπορεί να κατοικηθεί, να πουληθεί, να καλλιεργηθεί ή να αξιοποιηθεί, ή αν παίρνουν ένα ακίνητο που χρειάζεται πρώτα διορθώσεις, τακτοποιήσεις και έξοδα.

Χωρίς τεχνικό έλεγχο, οι κληρονόμοι μπορεί να συμφωνήσουν σε μια διανομή που φαίνεται δίκαιη στα χαρτιά, αλλά στην πράξη δεν είναι.

Γι’ αυτό η παρουσία του μηχανικού δεν είναι τυπική διαδικασία. Είναι απαραίτητη προϋπόθεση για να γνωρίζει ο πολίτης τι πραγματικά κληρονομεί, ποια είναι η αξία του και ποιες δυνατότητες έχει το ακίνητο την επόμενη μέρα.

* Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου - Πολεοδόμου Μηχανικού - [email protected]