The Greek tourism sector, the engine of the national economy, continues to operate without a clear navigation chart. The Ministry of Environment has extended the deadline for the new Special Spatial Framework (S.S.F.) for Tourism to June 30th, prolonging a decade-long regulatory void. This delay impacts investment security, environmental sustainability, and island development strategies, leaving critical issues like Natura 2000 protections and Airbnb regulations unresolved.

Γιατί έχει σημασία:

Στον κόσμο των υψηλών επενδύσεων στο Real Estate και τη φιλοξενία, η βεβαιότητα αποτελεί το ισχυρότερο «νόμισμα». Εδώ και εννέα χρόνια, η Ελλάδα προσελκύει δισεκατομμύρια στον τουρισμό βασιζόμενη σε αποσπασματικές αποφάσεις και όχι σε μια ενιαία στρατηγική. Η νέα αυτή καθυστέρηση δεν αποτελεί απλώς ένα γραφειοκρατικό κώλυμα· αυξάνει το ρίσκο (risk premium) για τους επενδυτές σε  προορισμούς όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη, αφήνοντας παράλληλα τις ανερχόμενες αγορές εκτεθειμένες στην άναρχη δόμηση. Η αγορά απαιτεί ξεκάθαρους κανόνες, όχι άλλες παρατάσεις.

    Νέο Ορόσημο: Η ολοκλήρωση του πλαισίου μετατίθεται για τις 30 Ιουνίου, καθυστερώντας αναπόφευκτα και την κρίσιμη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).

  Το «Αγκάθι» των Natura: Πρόσφατες αξιολογήσεις (Δέουσα Εκτίμηση) καταδεικνύουν σοβαρές συγκρούσεις μεταξύ του προτεινόμενου σχεδίου ανάπτυξης και των προστατευόμενων οικοτόπων.

    Κίνδυνος Ομαδοποίησης: Κορυφαίοι προορισμοί (π.χ. Μύκονος) ομαδοποιούνται στην ίδια κατηγορία με μικρότερα νησιά, δημιουργώντας τον κίνδυνο οριζόντιων μέτρων («one-size-fits-all») που δεν ταιριάζουν στις ιδιαιτερότητες του κάθε τόπου.

    Αβεβαιότητα Airbnb: Οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις παραμένουν σε «γκρίζα ζώνη», καθώς συνδέονται άρρηκτα με την ψήφιση των πολεοδομικών ζωνών που εκκρεμούν.

Tourism Planning: Greece’s Spatial Framework Delayed Again - Τουρισμός χωρίς πυξίδα

MYKONOS/GREECE – Mykonos Ticker

Ο ελληνικός τουρισμός, η πιο ανθεκτική «μηχανή» της εθνικής οικονομίας, εξακολουθεί να πλέει σε αχαρτογράφητα νερά. Παρά τις προσδοκίες της αγοράς για άμεση θεσμική τακτοποίηση, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) ανακοίνωσε νέα παράταση για το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο (ΕΧΠ) έως τις 30 Ιουνίου, αφήνοντας τον κλάδο μετέωρο για σχεδόν μία δεκαετία.

The Regulatory Void: Εννέα Χρόνια στο «Κενό»

Για εννέα συναπτά έτη, η τουριστική ανάπτυξη στην Ελλάδα συντελείται χωρίς κεντρικό σχεδιασμό. Το ΕΧΠ, το βασικό εργαλείο που ορίζει πού και πώς επιτρέπεται να χτίζουμε, αγνοείται.

    "Τα δύο τελευταία Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια (2009, 2013) ακυρώθηκαν από το ΣτΕ, αφήνοντας ένα θεσμικό κενό σε έναν από τους πιο κρίσιμους αναπτυξιακούς τομείς της χώρας."

Η δημόσια διαβούλευση που έκλεισε τον Σεπτέμβριο του 2024 άφησε ανοιχτά κρίσιμα ζητήματα, ενώ η Δέουσα Εκτίμηση για τις περιοχές Natura κατέδειξε σοβαρές περιβαλλοντικές επιπτώσεις, οι οποίες πρέπει τώρα να ενσωματωθούν στη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).

The "One Size Fits All" Trap: Η Παγίδα της Ομαδοποίησης

Ένα από τα πιο ακανθώδη ζητήματα του νέου σχεδίου είναι η κατηγοριοποίηση των περιοχών. Η Ελλάδα χωρίζεται σε πέντε ζώνες τουριστικής ωρίμανσης. Ωστόσο, η οριζόντια προσέγγιση προκαλεί αντιδράσεις.

    Το πρόβλημα της κλίμακας: Μεγάλοι, ώριμοι προορισμοί τοποθετούνται στην ίδια βαθμίδα με μικρά, εύθραυστα νησιά.

    Επενδυτικό «Φρένο»: Τοπικοί φορείς ανησυχούν ότι ο χαρακτηρισμός μιας περιοχής ως «κορεσμένης» (Saturated) θα μπλοκάρει κάθε νέα επένδυση, ακόμη και αυτές που στοχεύουν στην ποιοτική αναβάθμιση και όχι στην αύξηση κλινών.

Σε νησιά όπως η Μήλος ή περιοχές υψηλής ζήτησης, η ανάπτυξη συνεχίζεται μεμονωμένα (βλ. επενδύσεις τύπου White Coast), δοκιμάζοντας τις τοπικές υποδομές χωρίς να εντάσσονται σε ένα συνολικό master plan.

The Airbnb Question: Το Ανοιχτό Μέτωπο της Βραχυχρόνιας

Η απουσία του ΕΧΠ συντηρεί την «γκρίζα ζώνη» στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ενώ εξετάζονται περιορισμοί στις κατηγορίες Α (Υπερ-αναπτυγμένες) και Β (Αναπτυγμένες), τίποτα δεν είναι οριστικό. Όσο η εκκρεμότητα διατηρείται, η στεγαστική πίεση στους μόνιμους κατοίκους και η αλλοίωση του χαρακτήρα των προορισμών εντείνονται.

Q: Πότε θα ολοκληρωθεί το Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό; 

A: Η νέα προθεσμία που έθεσε το Υπουργείο Περιβάλλοντος είναι η 30η Ιουνίου. Μέχρι τότε, πρέπει να ολοκληρωθεί η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).

Q: Πώς επηρεάζει η καθυστέρηση τις επενδύσεις σε Μύκονο και Σαντορίνη;

A: Χωρίς ένα οριστικοποιημένο θεσμικό πλαίσιο, οι επενδύσεις προχωρούν βασιζόμενες σε παλαιότερα περιφερειακά σχέδια. Αυτό δημιουργεί νομική ανασφάλεια, καθώς οι μελλοντικοί κανόνες δόμησης (Ζώνη Α - Κορεσμένες Περιοχές) ενδέχεται να θέσουν περιορισμούς σε νέες αναπτύξεις ή επεκτάσεις μονάδων.

Q: Τι προβλέπεται για το Airbnb στις κορεσμένες περιοχές; 

A: Το σχέδιο εξετάζει αυστηρούς περιορισμούς ή και απαγόρευση νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στις «Κορεσμένες» (Zone A) και «Αναπτυγμένες» (Zone B) περιοχές, αλλά η οριστική απόφαση θα κλειδώσει με την ψήφιση του ΕΧΠ.

Η νέα παράταση δεν είναι απλώς μια γραφειοκρατική λεπτομέρεια· είναι μια προειδοποίηση. Χωρίς την άμεση θεσμοθέτηση του ΕΧΠ, η Ελλάδα κινδυνεύει να μετατρέψει το τουριστικό της πλεονέκτημα σε περιβαλλοντική και κοινωνική πρόκληση. Η αγορά απαιτεί καθαρούς κανόνες παιχνιδιού, και οι τοπικές κοινωνίες ζητούν προστασία από την άναρχη δόμηση. Το καλοκαίρι του 2026 θα είναι ορόσημο: είτε για την τάξη είτε για τη συνέχιση του χάους.

*** Are you an investor or property owner in the Cyclades? Subscribe to the Mykonos Ticker Newsletter for breaking updates on zoning laws and real estate regulations as they happen.