Coastal Management Crackdown / Σαρωτικοί έλεγχοι από αέρος για αυθαιρεσίες και επιτάχυνση οριοθέτησης! Πώς τα drones αλλάζουν τη διαχείριση και τους ελέγχους αιγιαλού & παραλίας!

Ριζικές ανατροπές φέρνουν οι πρόσφατες αλλαγές στο καθεστώς διαχείρισης αιγιαλού και παραλίας, με το κράτος να επιστρατεύει την τεχνολογία αιχμής για την πάταξη της αυθαιρεσίας. Οι έλεγχοι με drones ξεκινούν άμεσα σε όλη την ακτογραμμή της χώρας, βάζοντας στο μικροσκόπιο τις επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται τουριστικά στις ακτές. Το νέο αυτό πλαίσιο για τον αιγιαλό και την παραλία στοχεύει στην αυστηρή τήρηση των ορίων στις παραχωρήσεις για ομπρελοκαθίσματα, διασφαλίζοντας την ελεύθερη πρόσβαση των πολιτών στη θάλασσα και την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος.

Ελέγχους με χρήση drones και τεχνολογίες τηλεπισκόπησης ή δορυφορικών λήψεων σε εκτεταμένες παράκτιες περιοχές και νέες διαδικασίες οριοθέτησης αιγιαλού, παραλίας και παλαιού αιγιαλού, με στόχο την επιτάχυνση και απλοποίηση των αποφάσεων για ιδιοκτήτες, επενδυτές και επιχειρήσεις και νέοι κανόνες για παραχωρήσεις για την απλή χρήση αιγιαλού και παραλίας σε επιχειρήσεις, Δήμους και σωματεία συνθέτουν τις βασικές αλλαγές στο καθεστώς διαχείρισης αιγιαλού και παραλίας, που θεσμοθετήθηκαν και μπαίνουν σε άμεση εφαρμογή.

- "Οι νέες ρυθμίσεις δεν μεταβάλλουν τον βασικό πυρήνα του ισχύοντος πλαισίου αλλά αποσκοπούν στην αντιμετώπιση πρακτικών ζητημάτων, που ανέκυψαν κατά την εφαρμογή του, εισάγοντας βελτιώσεις στη διαδικασία οριοθέτησης, στις παραχωρήσεις απλής χρήσης, στους ελέγχους και στις διοικητικές κυρώσεις καθώς και ειδικές μεταβατικές ρυθμίσεις για το έτος 2026", αναφέρει ο Κωνσταντίνος Καρατσώλης, Δικηγόρος, Δρ στο Δίκαιο Περιβάλλοντος και Πολεοδομίας και σημειώνει ότι:

- "Οι αλλαγές επικεντρώνονται κυρίως στην επιτάχυνση των διαδικασιών οριοθέτησης και παραχώρησης, στην αξιοποίηση της τεχνολογίας για την αποτελεσματικότερη άσκηση των ελέγχων και στην επίλυση ειδικών πρακτικών ζητημάτων, που αναδείχθηκαν κατά την πρώτη περίοδο εφαρμογής του νόμου. Πρόκειται, συνεπώς, για στοχευμένες βελτιώσεις, που ενισχύουν τη λειτουργικότητα του υφιστάμενου πλαισίου, χωρίς να μεταβάλλουν τον βασικό προσανατολισμό του ως προς την προστασία και τη βιώσιμη διαχείριση του αιγιαλού και της παραλίας".

Οι αλλαγές στο καθεστώς διαχείρισης αιγιαλού και παραλίας γίνονται με τροποποιήσεις και συμπληρώσεις του νόμου 5092/2024 για τη διαχείριση, προστασία και αξιοποίηση του αιγιαλού και της παραλίας. Οι νέες νομοθετικές ρυθμίσεις περιελήφθησαν στον "πολυνόμο" για τα μέτρα εισοδηματικής και μισθολογικής στήριξης των πολιτών και άλλες διατάξεις του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, που ψηφίστηκε πρόσφατα στη Βουλή, δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ (ν. 5313/2026 , Α’ 106) και τίθεται σε ισχύ. Οι νέες ρυθμίσεις, όπως εξηγεί ο κος Κωνσταντίνος Καρατσώλης έχουν ως εξής:

Οι παραβάσεις θα εντοπίζονται πλέον με drones και δορυφορικές λήψεις

Θεσμοθετήθηκε η τεκμηρίωση παραβάσεων στον αιγιαλό και την παραλία μέσω drones, τηλεπισκόπησης και δορυφορικών λήψεων, διευρύνοντας το πλαίσιο των ελέγχων με απομακρυσμένα μέσα, παράλληλα με τις επιτόπιες αυτοψίες.

Με τη νέα νομοθετική ρύθμιση, τα αρμόδια ελεγκτικά όργανα μπορούν να συντάσσουν πόρισμα με βάση επαρκή φωτογραφική τεκμηρίωση που έχει ληφθεί εξ αποστάσεως, χωρίς να απαιτείται υποχρεωτικά επιτόπια αυτοψία. Το πόρισμα επιδίδεται στον φερόμενο ως παραβάτη με την προβλεπόμενη διαδικασία.

Η αλλαγή αφορά πολίτες, επιχειρηματίες και παραχωρησιούχους που δραστηριοποιούνται σε παράκτιες ζώνες. Στόχος είναι η επιτάχυνση των ελέγχων, ιδίως σε εκτεταμένες παραλίες και περιοχές με πολλές παραχωρήσεις.

- "Η σημαντικότερη καινοτομία είναι ότι, όταν η παράβαση τεκμηριώνεται επαρκώς με τα τεχνολογικά μέσα εξ αποστάσεως, δεν απαιτείται πλέον η διενέργεια επιτόπιας αυτοψίας, γεγονός που αναμένεται να επιταχύνει αισθητά τους ελέγχους ιδίως σε εκτεταμένες παράκτιες περιοχές", τονίζει ο κος Καρατσώλης.

Νέα διαδικασία οριοθέτησης για να κλείσουν εκκρεμότητες 

Αλλάζει η διοικητική διαδικασία οριοθέτησης αιγιαλού, παραλίας και παλαιού αιγιαλού, με στόχο την επιτάχυνση και απλοποίηση των αποφάσεων. Η αλλαγή αφορά πολίτες, ιδιοκτήτες, επενδυτές και επιχειρήσεις, που δραστηριοποιούνται σε παράκτιες περιοχές, καθώς η οριοθέτηση αποτελεί προϋπόθεση τόσο για την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, όσο και για τη νόμιμη αξιοποίηση ακινήτων και παραχωρήσεων.

Ο καθορισμός των ορίων γίνεται από Επιτροπή σε επίπεδο Περιφερειακής Ενότητας, με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Στην Επιτροπή συμμετέχουν ο προϊστάμενος της Κτηματικής Υπηρεσίας, μηχανικός, εκπρόσωπος της Λιμενικής Αρχής, γεωλόγος και υπάλληλος της αρμόδιας Διεύθυνσης Χωροταξίας και Περιβάλλοντος. Προβλέπεται επίσης δυνατότητα σύστασης και δεύτερης επιτροπής, όταν οι υπηρεσιακές ανάγκες το απαιτούν, ώστε να επιταχύνεται η εξέταση υποθέσεων.

- "Για την οριοθέτηση χρησιμοποιούνται τα ορθοφωτογραφικά υπόβαθρα του Ελληνικού Κτηματολογίου, ώστε οι αποφάσεις να στηρίζονται σε κοινό σύστημα αναφοράς. Η ίδια διαδικασία εφαρμόζεται και στον επανακαθορισμό, όταν υπάρχει σφάλμα ή όταν η ακτογραμμή μεταβάλλεται από νόμιμα τεχνικά έργα ή φυσικά αίτια" εξηγεί ο κος Καρατσώλης.

Ξεχωριστή διαδικασία προβλέπεται για τον καθορισμό όχθης, παλαιάς όχθης και παρόχθιας ζώνης. Στην αρμόδια επιτροπή συμμετέχει επιπλέον υδραυλικός μηχανικός, ενώ σε προστατευόμενες περιοχές προβλέπεται συμμετοχή εκπροσώπου του ΟΦΥΠΕΚΑ, του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Οι αποφάσεις μπορούν να προσβληθούν με ενδικοφανή προσφυγή και, στη συνέχεια, με αίτηση ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Όταν οριστικοποιηθούν, δημοσιεύονται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και στην ιστοσελίδα του υπουργείου Οικονομικών.

Νέοι κανόνες για παραχωρήσεις σε επιχειρήσεις, δήμους και σωματεία

Αλλάζει το πλαίσιο για την απλή χρήση αιγιαλού και παραλίας, με άμεσο ενδιαφέρον για ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια, camping, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, ναυταθλητικά σωματεία, Δήμους και Δημοτικές Ανώνυμες Εταιρείες.

Η βασική αλλαγή είναι ότι η παραχώρηση σε όμορες επιχειρήσεις και ναυταθλητικά σωματεία εξακολουθεί να γίνεται χωρίς ηλεκτρονική πλειοδοτική διαδικασία και χωρίς δημοπρασία, με σύμβαση διάρκειας από ένα έως τρία έτη με την αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία. Προϋπόθεση είναι η επιχείρηση ή το σωματείο να λειτουργεί νόμιμα σε χώρο όμορο του αιτούμενου τμήματος αιγιαλού ή παραλίας.

Στο ίδιο καθεστώς εντάσσονται πλέον και οι δήμοι και οι δημοτικές ανώνυμες εταιρείες. Μπορούν να λαμβάνουν παραχώρηση απλής χρήσης για διάστημα από ένα έως τρία έτη, χωρίς δημοπρασία. Τίθεται όμως όριο έως τρία τμήματα αιγιαλού και παραλίας για τον ίδιο Δήμο ή Δημοτική Εταιρεία, ενώ απαγορεύεται η περαιτέρω παραχώρηση σε τρίτους.

Νέα πρόβλεψη θεσπίζει την προσωρινή παραχώρηση απλής χρήσης για επιχειρήσεις και σωματεία που έχουν υποβάλει εμπρόθεσμα αίτηση και η εξέτασή της εκκρεμεί.

- "Η προσωρινή παραχώρηση, όπως εξηγεί ο κος Καρατσώλης, χορηγείται με συμπληρωματική έντυπη αίτηση, μετά την παρέλευση τουλάχιστον δέκα ημερών από την αρχική αίτηση, και ισχύει μέχρι την υπογραφή της σύμβασης. Για να εξεταστεί η αίτηση απαιτείται παράβολο ίσο με το πρόστιμο που προβλέπεται για αυθαίρετη κατάληψη. Αν η αρχική αίτηση εγκριθεί, το ποσό επιστρέφεται μετά από συμψηφισμό με το αντάλλαγμα. Αν απορριφθεί, καταπίπτει υπέρ του Δημοσίου".

Ποιοι συνεχίζουν νόμιμα φέτος και τι ισχύει για αυθαίρετες καταλήψεις

Μεταβατικό καθεστώς ισχύει για τη θερινή περίοδο του 2026 στις παραχωρήσεις απλής χρήσης αιγιαλού και παραλίας. Με τη νέα νομοθετική ρύθμιση, επιχειρήσεις και ναυταθλητικά σωματεία που είχαν παραχώρηση το 2025 και υπέβαλαν εμπρόθεσμα νέα αίτηση για το ίδιο τμήμα μπορούν να συνεχίσουν νόμιμα τη δραστηριότητά τους έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, ακόμη και πριν ολοκληρωθεί η εξέταση του φακέλου τους από την Κτηματική Υπηρεσία, σημειώνει ο κος Καρατσώλης

Η ρύθμιση αφορά όμορες επιχειρήσεις, όπως ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια, camping, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος και ναυταθλητικά σωματεία.

Απαιτείται υπεύθυνη δήλωση ότι πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις και καταβολή προσωρινού ανταλλάγματος ίσου με το ετήσιο αντάλλαγμα της προηγούμενης σύμβασης. Αν συναφθεί νέα σύμβαση, το ποσό συμψηφίζεται με το συνολικό αντάλλαγμα. Αν η δήλωση αποδειχθεί αναληθής, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το τετραπλάσιο του προηγούμενου ετήσιου ανταλλάγματος και αποκλεισμός πέντε ετών από κάθε διαδικασία παραχώρησης.

Παράλληλα, επιχειρήσεις ή σωματεία που είχαν κυρώσεις για αυθαίρετη κατάληψη αιγιαλού ή παραλίας μπορούν το 2026 να υποβάλουν νέα αίτηση, εφόσον εξοφλήσουν πλήρως το πρόστιμο. Οι παλαιοί αποκλεισμοί παύουν να ισχύουν για τις συμβάσεις του 2026, αλλά σε νέα παράβαση εφαρμόζονται αυστηρότερες κυρώσεις υποτροπής, όπως από αναστολή λειτουργίας για δέκα ημέρες έως δεκαετή αποκλεισμό από παραχωρήσεις και διπλασιασμός του προστίμου.

Ειδική ρύθμιση για επιχειρήσεις που επλήγησαν από την κακοκαιρία Daniel

Ειδικό καθεστώς θεσμοθετήθηκε για φυσικά και νομικά πρόσωπα, καθώς και οντότητες που επλήγησαν από την κακοκαιρία Daniel και εμπίπτουν στις σχετικές διατάξεις στήριξης σημειώνει ο κος Καρατσώλης και εξηγεί ότι:

Οι δικαιούχοι μπορούν να συμμετέχουν ξανά στις διαδικασίες παραχώρησης αιγιαλού και παραλίας, ακόμη και αν στο παρελθόν τους είχαν επιβληθεί διοικητικές κυρώσεις που οδηγούσαν σε αποκλεισμό από μελλοντικές παραχωρήσεις.

Με τη ρύθμιση, οι κυρώσεις αποκλεισμού που είχαν ήδη επιβληθεί παύουν να ισχύουν, ακόμη και αν προηγήθηκαν της νέας διάταξης. Ειδικά για το 2026, οι αιτήσεις παραχώρησης μπορούν να υποβάλλονται οποτεδήποτε στις αρμόδιες Κτηματικές Υπηρεσίες, σε έντυπη μορφή.