Greece is considering a two-track VAT intervention as housing affordability becomes an increasingly urgent economic and social challenge. The policy direction combines potential reduced VAT incentives for affordable and social housing with a possible extension of the VAT suspension on new-build property sales into 2027.

The significance of the proposed intervention extends beyond taxation. It signals a broader policy attempt to influence the supply side of the housing market: incentivising the construction of long-term affordable homes while preventing a sudden tax-driven increase in the acquisition cost of newly built properties.

Γιατί έχει σημασία τώρα

Η στεγαστική κρίση έχει μετατρέψει την κατοικία από ένα αποκλειστικά κοινωνικό ζήτημα σε κρίσιμο πεδίο οικονομικής πολιτικής. Η υπό εξέταση διπλή παρέμβαση στον ΦΠΑ επιχειρεί να απαντήσει ταυτόχρονα σε δύο διαφορετικές προκλήσεις: την ανάγκη δημιουργίας περισσότερων κατοικιών με προσιτό ή κοινωνικό ενοίκιο και τη διατήρηση της οικοδομικής και επενδυτικής δυναμικής στην αγορά νεόδμητων ακινήτων.

Μειωμένος ΦΠΑ: Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 προβλέπει διερεύνηση φορολογικών κινήτρων για κοινωνική και προσιτή κατοικία.

Νεόδμητα: Εξετάζεται η συνέχιση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων και το 2027.

Ευρωπαϊκά μοντέλα: Η Πορτογαλία και η Γαλλία χρησιμοποιούν μειωμένους συντελεστές ΦΠΑ ως εργαλεία στεγαστικής πολιτικής.

Κρίσιμο ερώτημα: Η αποτελεσματικότητα θα εξαρτηθεί από το εάν τα φορολογικά κίνητρα μεταφραστούν σε πραγματική αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια χρήση.

Housing VAT   Διπλή Παρέμβαση στον ΦΠΑ για Προσιτή Κατοικία και Νεόδμητα

MYKONOS / GREECE - Mykonos Ticker

Η νέα κατεύθυνση της στεγαστικής πολιτικής: δύο παρεμβάσεις, ένας στόχος

Εν μέσω της οξυμένης στεγαστικής πίεσης, η ελληνική κυβέρνηση προσανατολίζεται σε μια διπλή παρέμβαση στον ΦΠΑ των ακινήτων, με στόχο να ενισχύσει την κατασκευή κατοικιών και να διαμορφώσει ισχυρότερα κίνητρα για την προσφορά περισσότερων σπιτιών στην αγορά.

Η πρώτη κατεύθυνση αφορά τη δυνατότητα θέσπισης μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών που θα διατίθενται υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Η δεύτερη αφορά την πιθανή παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων και για το 2027, διατηρώντας ένα φορολογικό καθεστώς που μειώνει σημαντικά την επιβάρυνση των αγοραστών.

Πρόκειται, ουσιαστικά, για δύο διαφορετικά εργαλεία με κοινή στρατηγική επιδίωξη: να αυξηθεί η προσφορά κατοικίας χωρίς η φορολογία να λειτουργεί ως πρόσθετο εμπόδιο ούτε για την κατασκευή ούτε για την απόκτησή της.

Μειωμένος ΦΠΑ για Affordable Housing - Τι προβλέπει η Εθνική Στρατηγική

Η κατεύθυνση για φορολογικά κίνητρα υπέρ της προσιτής κατοικίας καταγράφεται στην Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035.

Στον πυλώνα που αφορά, μεταξύ άλλων:

• την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης,
  
• τη βιωσιμότητα του οικιστικού αποθέματος,
  
• τις δομικές μεταρρυθμίσεις,
  
• τα φορολογικά εργαλεία,
  
• και τη διακυβέρνηση της στεγαστικής πολιτικής,

προβλέπεται η διερεύνηση κινήτρων προς κατασκευαστικές εταιρείες και επενδυτές για την ανέγερση κατοικιών οι οποίες θα διατίθενται στη συνέχεια σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα.

Η βασική πολιτική λογική είναι ότι το φορολογικό κίνητρο δεν θα λειτουργεί απλώς ως οριζόντια ελάφρυνση για την αγορά ακινήτων, αλλά θα συνδέεται με έναν συγκεκριμένο στεγαστικό σκοπό.

Η ευρωπαϊκή βάση για μειωμένο ΦΠΑ στην κοινωνική πολιτική

Η δυνατότητα αυτή συνδέεται με την Οδηγία (ΕΕ) 2022/542 για τον ΦΠΑ, η οποία επιτρέπει στα κράτη-μέλη, υπό το ευρωπαϊκό πλαίσιο και τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να εφαρμόζουν μειωμένους συντελεστές σε ορισμένες κατηγορίες δραστηριοτήτων, συμπεριλαμβανομένης της παροχής και κατασκευής κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής.

Για την Ελλάδα, η συγκεκριμένη δυνατότητα θα μπορούσε να αποτελέσει τη φορολογική βάση για ένα περισσότερο στοχευμένο πρόγραμμα ενίσχυσης της Affordable Housing.

Το κρίσιμο στοιχείο, ωστόσο, θα είναι ο τελικός σχεδιασμός: ποιοι θα δικαιούνται το κίνητρο, ποια ακίνητα θα υπάγονται, ποιες θα είναι οι δεσμεύσεις μακροχρόνιας μίσθωσης και πώς θα αποτρέπεται η μεταφορά κατοικιών από την προσιτή αγορά στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Πρόσθετα φορολογικά κίνητρα και μηχανισμοί προστασίας

Η στρατηγική κατεύθυνση προβλέπει ότι ένας μειωμένος ΦΠΑ θα μπορούσε να συνδυαστεί με πρόσθετα κίνητρα, όπως:

• μείωση ή απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ,
  
• ειδικές φορολογικές ελαφρύνσεις για επενδύσεις σε προσιτή κατοικία,
  
• κίνητρα για ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές,
  
• ευνοϊκότερη φορολογική μεταχείριση υπό όρους μακροχρόνιας διάθεσης των ακινήτων.

Παράλληλα, εξετάζεται η εφαρμογή μηχανισμών που θα επιτρέπουν την ανάκτηση του φορολογικού οφέλους όταν παραβιάζονται οι προϋποθέσεις του προγράμματος.

Τέτοιες περιπτώσεις θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν:

1. πρόωρη πώληση του ακινήτου,
   
2. αλλαγή της συμφωνημένης χρήσης,
   
3. μετατροπή του σε βραχυχρόνια μίσθωση,
   
4. μη τήρηση των όρων σχετικά με το μίσθωμα ή τη διάρκεια διάθεσης.

Η αρχή είναι σαφής: το φορολογικό κίνητρο θα πρέπει να συνδέεται με το δημόσιο στεγαστικό αποτέλεσμα για το οποίο χορηγείται.

Portugal Model: Το παράδειγμα της Πορτογαλίας

Η Πορτογαλία αποτελεί ένα από τα ευρωπαϊκά παραδείγματα όπου η φορολογική πολιτική χρησιμοποιείται ως εργαλείο για την ενίσχυση της προσιτής κατοικίας.

Σύμφωνα με το μοντέλο που περιγράφεται στο πλαίσιο της σχετικής πολιτικής, προβλέπεται μειωμένος ΦΠΑ 6%, αντί 23%, για κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που εντάσσονται σε συγκεκριμένο πλαίσιο μακροχρόνιας και προσιτής μίσθωσης.

Οι όροι συνδέονται με:

• ανώτατα όρια μισθώματος,
  
• χρονικά όρια έναρξης της μίσθωσης,
  
• ελάχιστη διάρκεια διάθεσης,
  
• και δεσμεύσεις διατήρησης του κοινωνικού ή προσιτού χαρακτήρα της επένδυσης.

Για θεσμικούς επενδυτές, το μοντέλο μπορεί να συνδυάζει περισσότερα του ενός φορολογικά κίνητρα, υπό την προϋπόθεση ότι σημαντικό ποσοστό του κτιρίου διατίθεται με προσιτό μίσθωμα.

France Model: ΦΠΑ 10% για προσιτή κατοικία και 5,5% για κοινωνική στέγαση

Η Γαλλία εφαρμόζει επίσης διαφοροποιημένους συντελεστές στο πλαίσιο της στεγαστικής πολιτικής.

Για ορισμένες μορφές ενδιάμεσης ή προσιτής κατοικίας προβλέπεται μειωμένος ΦΠΑ 10%, αντί του κανονικού συντελεστή 20%, ενώ για συγκεκριμένες κατηγορίες αμιγώς κοινωνικής κατοικίας ο συντελεστής μπορεί να είναι ακόμη χαμηλότερος, στο 5,5%, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Το μοντέλο συνδέει το φορολογικό πλεονέκτημα με:

• τη χρήση του ακινήτου ως κύρια κατοικία,
  
• εισοδηματικά κριτήρια,
  
• ανώτατα όρια μισθώματος,
  
• γεωγραφικές περιοχές με στεγαστική πίεση,
  
• και μακροχρόνιες δεσμεύσεις τήρησης των όρων.

Η διεθνής εμπειρία αναδεικνύει ένα κρίσιμο συμπέρασμα: ο μειωμένος ΦΠΑ αποκτά στεγαστικό χαρακτήρα όταν συνδέεται με σαφείς όρους, ελέγχους και μακροχρόνιες υποχρεώσεις.

Editorial Data Insight: Ο κοινός παρονομαστής των ευρωπαϊκών μοντέλων δεν είναι απλώς η μείωση ενός φορολογικού συντελεστή. Είναι η σύνδεση της φορολογικής ελάφρυνσης με μετρήσιμη στεγαστική υποχρέωση.

VAT Freeze 2027: Προς παράταση του “παγώματος” στα νεόδμητα

Η δεύτερη υπό εξέταση παρέμβαση αφορά τη διατήρηση της αναστολής επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων και κατά το 2027.

Το ζήτημα θεωρείται ιδιαίτερα σημαντικό για την αγορά, καθώς η επαναφορά του πλήρους συντελεστή ΦΠΑ θα μπορούσε να αυξήσει αισθητά το τελικό κόστος απόκτησης μιας νεόδμητης κατοικίας.

Με το ισχύον πλαίσιο αναστολής, στις συναλλαγές που υπάγονται στους όρους του μέτρου, αντί του ΦΠΑ εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3%.

Η διαφορά στη φορολογική επιβάρυνση είναι ιδιαίτερα σημαντική.

Παράδειγμα: Νεόδμητο αξίας €200.000

Σημείωση: Το παράδειγμα είναι ενδεικτικό και δεν υποκαθιστά τον φορολογικό υπολογισμό συγκεκριμένης συναλλαγής, όπου μπορεί να ισχύουν πρόσθετοι όροι, εξαιρέσεις και επιβαρύνσεις.

Ποια ακίνητα αφορά το καθεστώς αναστολής;

Η αναστολή του ΦΠΑ αφορά, υπό τις προϋποθέσεις της σχετικής νομοθεσίας και της υπαγωγής στο καθεστώς, αδιάθετα ακίνητα κατασκευαστών που συνδέονται με οικοδομικές άδειες εκδοθείσες από το 2006 και μετά.

Μπορεί να αφορά:

ιδιόκτητα ακίνητα κατασκευαστών,
ακίνητα που έχουν ανεγερθεί μέσω αντιπαροχής,
ακίνητα που έχουν ενταχθεί νόμιμα στην αίτηση αναστολής.

Η ακριβής φορολογική μεταχείριση κάθε αγοραπωλησίας εξαρτάται από τα ειδικά χαρακτηριστικά της συναλλαγής και τις ισχύουσες προϋποθέσεις.

Γιατί η πιθανή παράταση έως το 2027 θεωρείται κρίσιμη;

Η διατήρηση της αναστολής μπορεί να λειτουργήσει σε τρία επίπεδα:

1. Αγοραστές

Περιορίζει τη φορολογική επιβάρυνση και, συνεπώς, το συνολικό κόστος απόκτησης νεόδμητης κατοικίας.

2. Κατασκευαστικός κλάδος

Διατηρεί ένα πιο σταθερό περιβάλλον για τη ζήτηση νέων κατοικιών και τις επενδυτικές αποφάσεις.

3. Αγορά κατοικίας

Αποτρέπει μια αιφνίδια φορολογική μεταβολή που θα μπορούσε να επηρεάσει τις τιμές, τη ζήτηση και τον ρυθμό απορρόφησης νεόδμητων ακινήτων.

Το βασικό πολιτικό και οικονομικό στοίχημα είναι εάν η φορολογική σταθερότητα θα συνοδευτεί από μέτρα που αυξάνουν πραγματικά την προσφορά κατοικιών, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου η στεγαστική πίεση είναι υψηλότερη.

Global Housing Trendq Από τη φορολογία της ιδιοκτησίας στη φορολογία της προσφοράς

Η ελληνική συζήτηση εντάσσεται σε μια ευρύτερη ευρωπαϊκή και διεθνή τάση.

Καθώς το πρόβλημα της προσιτής κατοικίας επηρεάζει όλο και περισσότερες μητροπολιτικές περιοχές, τουριστικούς προορισμούς και περιοχές υψηλής ζήτησης, οι κυβερνήσεις αναζητούν τρόπους να χρησιμοποιήσουν:

• τη φορολογία,
  
• τις πολεοδομικές πολιτικές,
  
• τα κίνητρα για επενδύσεις,
  
• τα προγράμματα κοινωνικής κατοικίας,
  
• και τους κανόνες μακροχρόνιας μίσθωσης,

ως εργαλεία για την αύξηση της διαθέσιμης κατοικίας.

Η μεγάλη μετατόπιση είναι πολιτική: το ζητούμενο δεν είναι πλέον μόνο να επιδοτηθεί η ζήτηση. Είναι να καταστεί οικονομικά ελκυστικό να κατασκευαστούν περισσότερες κατοικίες που θα παραμείνουν διαθέσιμες για κατοίκηση.

Mykonos & Island Economies - Τοπική διάσταση

Για νησιωτικές και τουριστικές οικονομίες με υψηλή ζήτηση ακινήτων, η συζήτηση για την προσιτή κατοικία έχει ιδιαίτερη σημασία.

Η διαθεσιμότητα κατοικίας συνδέεται πλέον άμεσα με:

• τη δυνατότητα στελέχωσης επιχειρήσεων,
  
• την παραμονή εργαζομένων στις τοπικές κοινωνίες,
  
• τη λειτουργία δημόσιων υπηρεσιών,
  
• το κόστος ζωής,
  
• και τη μακροπρόθεσμη κοινωνική και οικονομική βιωσιμότητα.

Q: Τι σχεδιάζεται για τον ΦΠΑ στην προσιτή κατοικία στην Ελλάδα;

A: Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 περιλαμβάνει κατεύθυνση για τη διερεύνηση μειωμένου ΦΠΑ και άλλων φορολογικών κινήτρων για κατοικίες που θα διατίθενται με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Q: What is Greece considering for VAT on affordable housing?

A: Greece is examining targeted VAT incentives for the construction of affordable and social housing, particularly homes committed to long-term rental under specific affordability conditions.

Q: Θα παραταθεί η αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα το 2027;

Α: Η παράταση και για το 2027 βρίσκεται στο πλαίσιο των παρεμβάσεων που εξετάζονται. Η οριστική εφαρμογή θα εξαρτηθεί από τις τελικές κυβερνητικές αποφάσεις και τη σχετική νομοθετική ρύθμιση.

Q: Will Greece extend the 24% VAT suspension on new builds to 2027?

A: An extension into 2027 is under consideration, but the final outcome depends on official government decisions and the adoption of the relevant legal measures.

Q: Πόση είναι η διαφορά μεταξύ ΦΠΑ 24% και φόρου μεταβίβασης 3%;

Α: Σε ένα ενδεικτικό νεόδμητο αξίας €200.000, ο ΦΠΑ 24% αντιστοιχεί σε €48.000, ενώ ο φόρος μεταβίβασης 3% σε €6.000, δηλαδή μια ενδεικτική διαφορά €42.000.

Q: How much cheaper is a 3% transfer tax compared with 24% VAT?

A: For a €200,000 property, 24% VAT equals €48,000, while a 3% transfer tax equals €6,000—an indicative difference of €42,000.

Q: Γιατί συνδέεται ο μειωμένος ΦΠΑ με τη μακροχρόνια μίσθωση;

Α: Ο στόχος είναι το φορολογικό όφελος να οδηγεί σε πραγματική αύξηση της διαθέσιμης κατοικίας για μόνιμη ή μακροχρόνια χρήση και να μην μετατρέπεται απλώς σε επιδότηση επενδύσεων χωρίς στεγαστικό αποτέλεσμα.

Q: Why is reduced VAT linked to long-term rental commitments?

A: The policy objective is to ensure that tax incentives create a measurable supply of homes for long-term residents rather than simply subsidising property investment without an affordability outcome.

Η υπό εξέταση διπλή παρέμβαση στον ΦΠΑ αναδεικνύει μια ευρύτερη αλλαγή στη στεγαστική πολιτική: από την αντιμετώπιση της κατοικίας μόνο ως αγορά ακινήτων, προς τη χρήση της φορολογίας ως εργαλείου αύξησης της προσφοράς. Το τελικό τεστ θα είναι η μετατροπή των κινήτρων σε περισσότερες κατοικίες που παραμένουν πραγματικά προσιτές.