Land Registry Overhaul / Στο Κτηματολόγιο οι άδειες οικοδομής! Τέλος οι Πολεοδομίες από τους Δήμους, έρχεται ο Εθνικός Οργανισμός Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ) με ελέγχους AI και «Ράμπο» δόμησης - Δείτε τον οδικό χάρτη!

Ριζικές αλλαγές στον τρόπο έκδοσης αδειών και ελέγχου των ακινήτων φέρνει το νέο κυβερνητικό σχέδιο, σύμφωνα με το οποίο οι άδειες οικοδομής περνούν στο Κτηματολόγιο και φεύγουν οι Πολεοδομίες από τους Δήμους. Η μεταρρύθμιση προβλέπει τη δημιουργία ενός ενιαίου φορέα για ακίνητα, άδειες και ελέγχους σε όλη τη χώρα, βάζοντας τέλος στη γραφειοκρατία ετών. Μέσα στο 2026 θα λειτουργήσουν πιλοτικά τα τρία πρώτα γραφεία, ενώ το πλάνο θα ολοκληρωθεί το 2027 με τη συνολική λειτουργία 20 Περιφερειακών και 77 Τοπικών Κέντρων Δόμησης.

Greece is launching a massive real estate and construction reform in 2026 by absorbing municipal planning departments (YDOM) into the National Land Registry under a new unified agency, EOKED. The overhaul introduces AI-driven risk assessment and independent auditors to combat corruption and streamline building permits nationwide.

Η ίδρυση του ΕΟΚΕΔ αποτελεί τη μεγαλύτερη θεσμική μεταρρύθμιση στο ελληνικό real estate και τη δόμηση εδώ και δεκαετίες. Η κυβέρνηση, θορυβημένη από εκτεταμένα φαινόμενα διαφθοράς και την πρόσφατη κρίση γύρω από τα «μπόνους» του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), αφαιρεί την αδειοδότηση από την Τοπική Αυτοδιοίκηση. Η κίνηση αυτή, που ευθυγραμμίζεται με τα διεθνή πρότυπα ψηφιακών One-Stop-Shops, αναμένεται να αλλάξει ριζικά το επενδυτικό τοπίο, ειδικά σε hot spots υψηλής ζήτησης όπως η Μύκονος και οι Κυκλάδες.

- Τέλος οι Πολεοδομίες των Δήμων: Καταργούνται οι ΥΔΟΜ ως αυτοτελείς δημοτικές υπηρεσίες. Οι αρμοδιότητες περνούν στον νέο υπερφορέα ΕΟΚΕΔ.

- Έλεγχοι με Τεχνητή Νοημοσύνη: Το 30% των αδειών θα φιλτράρεται από αλγόριθμο AI για τον εντοπισμό φακέλων «υψηλού ρίσκου» και αυθαιρεσιών.

- Χρονοδιάγραμμα: Πιλοτική λειτουργία 3 πρώτων γραφείων εντός του 2026 - Πλήρης εθνική εφαρμογή έως το 2027 με 20 Περιφερειακά και 77 Τοπικά Κέντρα.

- Νομικό Υπόβαθρο: Η μεταρρύθμιση βασίζεται στην απόφαση 1728/2025 του ΣτΕ, που ορίζει την έκδοση αδειών ως αποκλειστική αρμοδιότητα της κεντρικής διοίκησης.

Building Sector: Ο Νέος Χάρτης για Ακίνητα και Άδειες Οικοδομής - Όλο το Σχέδιο ΕΟΚΕΔ

MYKONOS/GREECE - Mykonos Ticker

Σε πλήρη αναδιάρθρωση του συστήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών και ελέγχου του δομημένου περιβάλλοντος προχωρά η κυβέρνηση εντός του 2026. Με νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας θεσμοθετείται ο Εθνικός Οργανισμός Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ). Ο νέος αυτός φορέας απορροφά πλήρως τις πολεοδομίες (ΥΔΟΜ) των Δήμων και τις ενσωματώνει στο Εθνικό Κτηματολόγιο, δημιουργώντας ένα ψηφιακό One-Stop-Shop για το σύνολο της ακίνητης περιουσίας στη χώρα.

Η μεταρρύθμιση, η οποία συζητήθηκε εκτενώς στο πρόσφατο Υπουργικό Συμβούλιο, φέρει την ονομασία «Νικόλαος Ταγαράς», τιμώντας τη μνήμη του εκλιπόντος Υφυπουργού Περιβάλλοντος που σχεδίασε το project από μηδενική βάση. Αυτές τις ημέρες, οι αρμόδιες υπηρεσίες αναζητούν ήδη το κτίριο στην Αθήνα που θα στεγάσει το πρώτο φυσικό κατάστημα του Οργανισμού.

Γιατί Καταργούνται οι Δημοτικές Πολεοδομίες;

Η απόφαση για το οριστικό τέλος των ΥΔΟΜ με τη σημερινή τους μορφή ελήφθη μετά από πανελλαδική αξιολόγηση του Υπουργείου Εσωτερικών, η οποία βαθμολόγησε τη λειτουργία τους με μόλις 3,4/10. Τα στοιχεία αποκαλύπτουν ένα αποδιοργανωμένο σύστημα:

- Μόνο το 56% των δήμων της χώρας διαθέτει δική του Υπηρεσία Δόμησης.

- Στο 23% των υφιστάμενων ΥΔΟΜ, ο χρόνος έκδοσης μιας απλής άδειας ξεπερνά τους 3 μήνες, ενώ σε περίπλοκες υποθέσεις η αναμονή αγγίζει ακόμη και τα 5 έτη.

- Το 35% των υπηρεσιών λειτουργεί οριακά με μόλις έναν ή δύο μηχανικούς.

Πέραν των λειτουργικών προβλημάτων, καταλυτικό ρόλο έπαιξαν τα πρόσφατα φαινόμενα εκτεταμένης διαφθοράς (όπως η αποκάλυψη κυκλώματος στην Αττική) και η έκδοση έκνομων αδειών σε περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, με χαρακτηριστικό παράδειγμα τις παράτυπες εκσκαφές στο Σαρακήνικο της Μήλου.

Επιπλέον, η μεταρρύθμιση έρχεται ως επιστέγασμα της έντονης κόντρας μεταξύ της κυβέρνησης και μερίδας δημάρχων σχετικά με τα «μπόνους» δόμησης και υψών του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).

"Οι διαδικασίες αδειοδότησης και ελέγχου των κατασκευών πρέπει να ασκούνται με ομοιομορφία, διαφάνεια και ασφάλεια δικαίου σε όλη τη χώρα. Το σύστημα του φακέλου 'από χέρι σε χέρι', τελειώνει οριστικά."

Η Διοικητική Δομή και ο Ρόλος των Δήμων

Ο ΕΟΚΕΔ θα λειτουργεί υπό την εποπτεία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (το οποίο αναλαμβάνει σταδιακά τον έλεγχο από το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης). Ο Οργανισμός θα διοικείται από έναν Διοικητή και δύο Υποδιοικητές (έναν για τη Δόμηση και έναν για το Κτηματολόγιο), ενώ η στελέχωσή του θα γίνει μέσω ΑΣΕΠ.

Στο νέο σχήμα δημιουργούνται 20 Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης (ΠΚΔ) και 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης (ΤΚΔ), τα οποία θα συστεγαστούν με τα υφιστάμενα κτηματολογικά γραφεία, καθώς η γεωγραφική τους κατανομή ταυτίζεται σε ποσοστό 97% με τις ανάγκες των παλαιών ΥΔΟΜ.

Τι παραμένει στην αρμοδιότητα των Δήμων;

Οι ΟΤΑ χάνουν την αδειοδότηση, αλλά παραμένουν οι θεσμικοί «θεματοφύλακες» του τοπικού σχεδιασμού. Διατηρούν:

1. Την εκπόνηση Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και χρήσεων γης.

2. Τη σύνταξη διαγραμμάτων και πράξεων εφαρμογής.

3. Τις ρυμοτομικές και τοπογραφικές εφαρμογές.

4. Τη διαχείριση κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, καθώς και τις επεκτάσεις σχεδίων πόλης.

Τι θα απογίνουν οι πολεοδομίες

Στο ερώτημα τι θα απογίνουν οι πολεοδομίες και από πού θα εξυπηρετούνται οι πολίτες οι οποίοι σήμερα απευθύνονται στις ΥΔΟΜ, η απάντηση είναι ότι θα μεταστεγαστούν και θα ενταχθούν στο νέο δίκτυο του ΕΟΚΕΔ, χωρίς πλέον να ονομάζονται ΥΔΟΜ, αφού αυτές καταργούνται ως αυτοτελείς δημοτικές υπηρεσίες.

Οι λειτουργίες και το προσωπικό των πολεοδομιών θα ενσωματωθούν στα 20 Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης (ΠΚΔ) και στα 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης (ΤΚΔ) του ΕΟΚΕΔ, τα οποία θα στεγαστούν στα σημερινά κτηματολογικά γραφεία, αξιοποιώντας την πολύ υψηλή αντιστοίχιση του δικτύου του Κτηματολογίου σε σχέση με τις σημερινές ΥΔΟΜ.

Δημιουργείται έτσι ένα εθνικό, ενιαίο δίκτυο εξυπηρέτησης, με τον πολίτη να εξυπηρετείται σε ένα ενιαίο σημείο ανά περιοχή, είτε με φυσική παρουσία είτε μέσω πλήρως ψηφιακών υπηρεσιών, χωρίς υποχρέωση εντοπιότητας, αλλά με ενιαίες διαδικασίες και ίση μεταχείριση, ανεξαρτήτως δήμου, με άμεση πρόσβαση σε όλες τις υπηρεσίες ιδιοκτησίας και δόμησης σε ένα ενιαίο ψηφιακό και φυσικό σημείο. Η εξυπηρέτηση θα μεταφερθεί από τους δήμους στο εθνικό σύστημα του ΕΟΚΕΔ.

Η κατάργηση των ΥΔΟΜ κρίθηκε απαραίτητη, καθώς πανελλαδική αξιολόγηση του ΥΠΕΣ κατέγραψε βαθμολογία 3,4/10, δείχνοντας ότι οι πολίτες ζητούν επιτακτικά απλούστευση και αποτελεσματικότητα. Αυτό δεν ήταν καθόλου τυχαίο, αφού, όπως προκύπτει από τα υπάρχοντα στοιχεία, μόνο το 56% των δήμων διαθέτει Υπηρεσία Δόμησης.

Αλλά και από τις ΥΔΟΜ που υπάρχουν σήμερα, στο 23% η διαδικασία να βγάλει κάποιος άδεια δόμησης υπερβαίνει τους τρεις μήνες. Αυτό βέβαια σε απλές υποθέσεις, αφού σε πολύπλοκες ο χρόνος αναμονής έχει φτάσει τα πέντε χρόνια! Το 35% των υπηρεσιών λειτουργεί με έως δύο μηχανικούς, ανεπαρκείς για τις απαιτήσεις του νόμου.

Mε «Ράμπο» και AI

Η μεγαλύτερη καινοτομία του ΕΟΚΕΔ είναι η εισαγωγή της Τεχνητής Νοημοσύνης (AI) και του θεσμού των Ανεξάρτητων Ελεγκτών.

Δημιουργείται Μητρώο Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης, στους οποίους θα ανατίθεται μέσω ηλεκτρονικής κλήρωσης ο υποχρεωτικός έλεγχος των αδειών πριν την έναρξη των εργασιών. Παράλληλα, ένας ειδικός αλγόριθμος AI θα αναλύει το σύνολο των εκδοθέντων αδειών. Αντί για τυχαίους ελέγχους, η Τεχνητή Νοημοσύνη θα σκανάρει δεδομένα και θα ξεχωρίζει το 30% των αδειών ως «υψηλού ρίσκου» (π.χ. σε ευαίσθητες περιβαλλοντικά ζώνες, ιστορικούς τόπους ή περιοχές με ιστορικό υψηλής αυθαιρεσίας), δίνοντας άμεση προτεραιότητα στους ελεγκτές για επιτόπιο έλεγχο.

Για πρώτη φορά στην Ελλάδα θα δημιουργηθεί Μητρώο Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης που θα υπάγεται στον ΕΟΚΕΔ. Στους «Ράμπο» της δόμησης θα ανατίθεται με κλήρωση ο υποχρεωτικός έλεγχος όλων των αδειών πριν από την έναρξη εργασιών.

Σε περίπτωση που διαπιστωθεί πλημμελής εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας, τον τελικό έλεγχο για την οικοδομική άδεια τον πραγματοποιεί η Γενική Διεύθυνση Δόμησης. Με τον τρόπο αυτό, η κυβέρνηση στοχεύει στην ενίσχυση στην πράξη της ακεραιότητας και της αξιοπιστίας των αδειών.

Τους «Ράμπο» θα βοηθά και ο έξυπνος έλεγχος αδειών με Τεχνητή Νοημοσύνη, δηλαδή ο συστηματικός έλεγχος, για πρώτη φορά στη χώρα μας, των οικοδομικών αδειών με τη βοήθεια Τεχνητής Νοημοσύνης ώστε οι έλεγχοι να είναι πιο στοχευμένοι και αποτελεσματικοί.

Αντί να γίνονται τυχαίοι έλεγχοι, το σύστημα, αξιοποιώντας διαθέσιμα δεδομένα, θα μπορεί να παρέχει πληροφορία για το ποιοι φάκελοι έχουν μεγαλύτερη πιθανότητα να παρουσιάζουν προβλήματα (π.χ. σε περιοχές με αυθαιρεσία, σε ζώνες προστασίας ή σε έργα μεγαλύτερης πολυπλοκότητας).

Με τον τρόπο αυτό, αξιοποιώντας την Τεχνητή Νοημοσύνη, θα ελέγχεται περίπου το 30% των αδειών, αλλά όχι τυχαία, θα αναλύονται δεδομένα από το ΑΙ bot, το οποίο θα προτείνει ποιες υποθέσεις είναι «υψηλού ρίσκου», ενώ θα υπάρχει δυνατότητα να δοθεί μεγαλύτερη προσοχή σε «ευαίσθητες» περιοχές, όπως ιστορικοί τόποι, προστατευόμενες περιοχές ή σημεία όπου έχουν εντοπιστεί στο παρελθόν πολλές παραβάσεις.

Ουσιαστικά, το κράτος θα χρησιμοποιεί ένα «έξυπνο φίλτρο» που θα ξεχωρίζει έγκαιρα τις άδειες που χρειάζονται προτεραιότητα στον έλεγχο ώστε να εντοπίζονται τα προβλήματα πριν ξεκινήσουν τα έργα και να προστατεύεται καλύτερα ο χώρος και το περιβάλλον.

Οδικός Χάρτης Μεταρρύθμισης & Στατιστικά Στοιχεία (Fraport / ΥΠΕΝ Data)

Τι είναι ο ΕΟΚΕΔ και πότε ξεκινά η λειτουργία του;

Ο ΕΟΚΕΔ είναι ο Εθνικός Οργανισμός Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης, ο οποίος συγχωνεύει τις πολεοδομίες με το Κτηματολόγιο. Η πιλοτική λειτουργία των τριών πρώτων γραφείων ξεκινά εντός του 2026, ενώ η πλήρης εφαρμογή του σε όλη την Ελλάδα θα ολοκληρωθεί το 2027.

What is EOKED and how will it affect building permits in Greece?

EOKED is the new National Land Registry and Construction Control Agency in Greece. It replaces municipal planning offices with a unified digital one-stop-shop, streamlining building permits through standardized processes and anti-corruption AI audits.

Πώς θα γίνονται οι έλεγχοι για αυθαίρετα με το νέο σύστημα του ΕΟΚΕΔ;

Οι έλεγχοι θα γίνονται με τη χρήση Τεχνητής Νοημοσύνης (AI), η οποία θα φιλτράρει τις άδειες και θα εντοπίζει υποθέσεις υψηλού κινδύνου σε ευαίσθητες ή προστατευόμενες περιοχές. Στη συνέχεια, Ανεξάρτητοι Ελεγκτές Δόμησης, που θα επιλέγονται με κλήρωση, θα πραγματοποιούν υποχρεωτικούς προληπτικούς ελέγχους.

Μετάβαση από την αναρχία της τοπικής αδειοδότησης, σε ένα αυστηρά κεντρικό, ψηφιακό σύστημα ελέγχου της γης!

Η ίδρυση του ΕΟΚΕΔ σηματοδοτεί τη μετάβαση από την αναρχία της τοπικής αδειοδότησης σε ένα αυστηρά κεντρικό, ψηφιακό σύστημα ελέγχου της γης. Η κωδικοποίηση της νομοθεσίας σε 477 άρθρα και η εισαγωγή αλγορίθμων AI στερούν από τους παρανομούντες τα «παράθυρα» του παρελθόντος. Η επιτυχία του εγχειρήματος θα κριθεί από την ταχύτητα στελέχωσης των νέων Κέντρων Δόμησης και την ανθεκτικότητα των ψηφιακών υποδομών απέναντι στον τεράστιο όγκο των εκκρεμών υποθέσεων.