Off Plan Building Restrictions / Το «θολό» τοπίο, τα νέα αδιέξοδα & το μέλλον, στην εκτός σχεδίου δόμηση! Ανατροπές με χιλιάδες ιδιοκτησίες στον «αέρα»

Στο επίκεντρο της εγχώριας κτηματαγοράς και της πολεοδομικής επικαιρότητας έρχεται ξανά στο προσκήνιο το διαχρονικό αγκάθι των ιδιοκτητών ακινήτων, καθώς τα αδιέξοδα για χιλιάδες ιδιοκτησίες διογκώνονται. Η εκτός σχεδίου δόμηση βρίσκεται για ακόμη μια φορά σε κατάσταση απόλυτης αβεβαιότητας, με το πάγωμα των οικοδομικών αδειών και τις δικαστικές αποφάσεις να αφήνουν μετέωρους χιλιάδες πολίτες που βλέπουν την περιουσία τους να απαξιώνεται. Οι καθυστερήσεις στη νομοθετική ρύθμιση του προβλήματος περιπλέκουν περαιτέρω την κατάσταση, μετατρέποντας τα εκτός σχεδίου οικόπεδα σε μια δυσεπίλυτη εξίσωση.

Νέα ένταση προκαλεί στην αγορά ακινήτων, στον τεχνικό κόσμο και σε χιλιάδες ιδιοκτήτες η λήξη, στις 30 Ιουνίου 2026, της προθεσμίας για την υποβολή αιτήσεων έκδοσης προέγκρισης ή οικοδομικής άδειας σε γήπεδα εκτός σχεδίου, που καλύπτονται από τις μεταβατικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Το πρόβλημα επανέρχεται με οξύτητα, καθώς ιδιοκτήτες και επενδυτές, οι οποίοι κινήθηκαν εμπρόθεσμα και σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο, βρίσκονται πλέον μετέωροι ανάμεσα σε δύο πραγματικότητες:

• Από τη μία πλευρά, οι Υπηρεσίες Δόμησης, τρία χρόνια μετά την απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας για οικοδομική άδεια στην Πάτμο, εξακολουθούν στην πλειονότητά τους να μην εκδίδουν πράξεις οικοδομησιμότητας για γήπεδα χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο δρόμο.
• Από την άλλη πλευρά, ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και η διαδικασία αναγνώρισης του οδικού δικτύου δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί.

Έτσι, η λήξη της προθεσμίας της 30ής Ιουνίου φέρνει ξανά στο προσκήνιο τις μεγάλες εκκρεμότητες της εκτός σχεδίου δόμησης. Χιλιάδες υποθέσεις παραμένουν σε αναμονή, ενώ οι ενδιαφερόμενοι κινδυνεύουν να βρεθούν χωρίς δυνατότητα αξιοποίησης των ακινήτων τους, όχι επειδή παραβίασαν τη νομιμότητα, αλλά επειδή η Διοίκηση δεν έχει ολοκληρώσει εγκαίρως τις αναγκαίες πράξεις του πολεοδομικού σχεδιασμού και της αναγνώρισης των οδών.

Αιτήματα παράτασης στο ΥΠΕΝ πριν από την εκπνοή της προθεσμίας

Η πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ενόψει της λήξης της προθεσμίας, δέχεται πλέον αλλεπάλληλα αιτήματα παράτασης από τεχνικούς και επιστημονικούς φορείς, αλλά και από βουλευτές, που προειδοποιούν για απώλεια δικαιωμάτων, ανασφάλεια δικαίου και νέο κύκλο διοικητικών και δικαστικών διαφορών.

Στο επίκεντρο των παρεμβάσεων βρίσκεται η ανάγκη να δοθεί πρόσθετος χρόνος μέχρι να ολοκληρωθούν οι κρίσιμες εκκρεμότητες του χωρικού σχεδιασμού. Οι φορείς επισημαίνουν ότι δεν μπορεί να λήγει ένα μεταβατικό πλαίσιο, όταν οι λόγοι για τους οποίους θεσπίστηκε εξακολουθούν να υφίστανται. Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια δεν έχουν ολοκληρωθεί στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας, ενώ η κύρωση και αναγνώριση του κοινοχρήστου δημοτικού οδικού δικτύου βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, το ΤΕΕ Πελοποννήσου ζητά από τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου και την Υφυπουργό Μαρία Ελένη Σούκουλη να προχωρήσουν άμεσα σε παράταση του χρόνου υποβολής αιτήσεων, τουλάχιστον μέχρι την κύρωση του κοινοχρήστου οδικού δικτύου.

Παράλληλα, ο πρώην υπουργός και βουλευτής Ηρακλείου Λευτέρης Αυγενάκης, με εξαιρετικά επείγουσα επιστολή προς τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, προειδοποιεί ότι υπάρχει κίνδυνος να χαθούν περιουσίες στις 30 Ιουνίου.

Οι Πολεοδομίες δεν εκδίδουν άδειες και οι υποθέσεις συσσωρεύονται

Το ΤΕΕ Πελοποννήσου επισημαίνει ότι τρία χρόνια μετά την απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του ΣτΕ, «η πλειοψηφία των Υπηρεσιών Δόμησης συνεχίζει να μην εκδίδει πράξεις οικοδομησιμότητας» για γήπεδα που εμπίπτουν στις επίμαχες μεταβατικές κατηγορίες και δεν διαθέτουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο χώρο.

Το αποτέλεσμα, όπως αναφέρει, είναι «η συσσώρευση αυτών των υποθέσεων στις ΥΔΟΜ». Πρόκειται για υποθέσεις που δεν κλείνουν, αλλά ούτε και προχωρούν, αφήνοντας ιδιοκτήτες, μηχανικούς και επενδυτές σε καθεστώς διαρκούς αναμονής.

Το ΤΕΕ Πελοποννήσου περιγράφει με χαρακτηριστικό τρόπο τις συνέπειες αυτής της κατάστασης. Αναφέρει ότι το γεγονός αυτό έχει δημιουργήσει «μεγάλο και συνεχές άγχος στους ιδιοκτήτες των εν λόγω ακινήτων που παρακολουθούν τις περιουσίες τους να απαξιώνονται». Προσθέτει ότι έχει εντείνει «την ανασφάλεια των συναδέλφων μας Μηχανικών, των οποίων η έκδοση οικοδομικών αδειών αποτελεί αντικείμενο εργασίας τους» και ότι έχει «καταρρακώσει την ψυχολογία των επενδυτών που περιμένουν να επιχειρήσουν».

Με άλλα λόγια, η εκκρεμότητα δεν είναι μόνο νομική ή τεχνική. Έχει άμεσο οικονομικό, επαγγελματικό και κοινωνικό αποτύπωμα. Ιδιοκτήτες που πλήρωσαν μελέτες, ανέθεσαν τοπογραφικά, συγκέντρωσαν δικαιολογητικά και κινήθηκαν μέσα στις προβλεπόμενες προθεσμίες, βλέπουν την αξιοποίηση των ακινήτων τους να παγώνει. Μηχανικοί αδυνατούν να ολοκληρώσουν φακέλους και να παράσχουν σαφείς απαντήσεις στους εντολείς τους. Επενδυτές που σχεδίαζαν τουριστικές ή άλλες εγκαταστάσεις βρίσκονται αντιμέτωποι με καθυστερήσεις που επηρεάζουν την οικονομική βιωσιμότητα των σχεδίων τους.

Η αναγνώριση των δρόμων παραμένει το μεγάλο κλειδί

Το κρίσιμο σημείο, σύμφωνα με το ΤΕΕ Πελοποννήσου, είναι η αναγνώριση του οδικού δικτύου. Όπως σημειώνει στην επιστολή του, για την επίλυση του ζητήματος υλοποιείται αυτή την περίοδο σε όλη τη χώρα η καταγραφή του υπάρχοντος οδικού δικτύου υπό την εποπτεία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Με την ολοκλήρωση της καταγραφής, θα πρέπει να ακολουθήσει η κύρωση του κοινοχρήστου δημοτικού οδικού δικτύου με απόφαση του Γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Στη συνέχεια, προβλέπεται η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο, όπως τονίζει το ΤΕΕ Πελοποννήσου, «δεν έχει εκδοθεί μέχρι σήμερα».

Το Προεδρικό Διάταγμα αυτό είναι αναγκαίο για να καθοριστούν οι ειδικότερες προϋποθέσεις και τα κριτήρια για τον χαρακτηρισμό και την κύρωση του οδικού δικτύου, την ένταξή του στον σχεδιασμό, τις προϋποθέσεις αναγνώρισης των δημοτικών οδών και το αρμόδιο όργανο που θα προχωρά στην αναγνώρισή τους.

Η ουσία της παρέμβασης του ΤΕΕ Πελοποννήσου είναι ότι δεν μπορεί να εκπνέει η προθεσμία για ιδιοκτήτες και μηχανικούς, όταν δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη από την Πολιτεία το θεσμικό εργαλείο που θα κρίνει την οικοδομησιμότητα μεγάλου αριθμού εκτός σχεδίου γηπέδων.

Τι προβλέπει η νομοθεσία σύμφωνα με το ΤΕΕ Πελοποννήσου

Στην παρέμβασή του το ΤΕΕ Πελοποννήσου αναφέρεται στις μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 273 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», του Ν. 5306/2026.

Σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και πάντως για το προβλεπόμενο μεταβατικό διάστημα από την έναρξη ισχύος του Ν. 4759/2020, μπορούν να οικοδομούνται συγκεκριμένες κατηγορίες εκτός σχεδίου ακινήτων, εφόσον έχουν υποβληθεί τα προβλεπόμενα αιτήματα για προέγκριση οικοδομικής άδειας ή για έγγραφη βεβαίωση της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης.

Η σχετική ρύθμιση αφορά, μεταξύ άλλων, γήπεδα που κατά την 9η Δεκεμβρίου 2020 είχαν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις ελάχιστου προσώπου, βάθους και εμβαδού, ανάλογα με τον χρόνο δημιουργίας τους. Περιλαμβάνει επίσης γήπεδα με πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό, γήπεδα εντός ζώνης πόλεων, κωμών και οικισμών, περιπτώσεις ακινήτων που απομειώνονται λόγω απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης οδών, γήπεδα που προκύπτουν από αναδασμούς, καθώς και γήπεδα ελάχιστου εμβαδού τεσσάρων χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων όταν πρόκειται να ανεγερθούν τουριστικές εγκαταστάσεις.

Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι, κατά το ΤΕΕ Πελοποννήσου, η προθεσμία της 30ής Ιουνίου 2026 αφορά τις περιπτώσεις όπου έχει προηγηθεί αίτηση για έγγραφη βεβαίωση της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης και πρέπει να υποβληθεί αίτηση για οικοδομική άδεια ή προέγκριση. Η εκπνοή αυτής της προθεσμίας, χωρίς να έχει προηγηθεί η ολοκλήρωση των εργαλείων σχεδιασμού και αναγνώρισης οδών, δημιουργεί το σημερινό αδιέξοδο.

Το αίτημα του ΤΕΕ Πελοποννήσου προς το ΥΠΕΝ

Κατόπιν αυτών, το ΤΕΕ Πελοποννήσου ζητά από την πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ να προχωρήσει άμεσα σε παράταση του χρόνου υποβολής των αιτήσεων που προβλέπονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 273 του Ν. 5306/2026.

Η πρόεδρος του ΤΕΕ Πελοποννήσου, Χαρίκλεια Δ. Τσιώλη, πολιτικός μηχανικός ΕΜΠ, M.Sc., ζητά η παράταση να δοθεί «τουλάχιστον μέχρι την κύρωση του κοινοχρήστου οδικού δικτύου». Η διατύπωση αυτή συνδέει ευθέως την παράταση όχι με μια αυθαίρετη ημερομηνία, αλλά με την ολοκλήρωση της κρίσιμης διοικητικής διαδικασίας από την οποία εξαρτάται η δυνατότητα έκδοσης οικοδομικών αδειών.

Η παρέμβαση του ΤΕΕ Πελοποννήσου αναδεικνύει ότι η σημερινή εμπλοκή δεν οφείλεται σε αδράνεια των πολιτών, αλλά στη χρονική αναντιστοιχία ανάμεσα στις προθεσμίες που έχουν τεθεί στους ιδιοκτήτες και στην πρόοδο των διαδικασιών που οφείλει να ολοκληρώσει η Πολιτεία.

Η παρέμβαση Λ. Αυγενάκη για κίνδυνο απώλειας περιουσιών

Στο ίδιο θέμα παρενέβη εκ νέου ο πρώην υπουργός και βουλευτής ΝΔ Ηρακλείου Λευτέρης Αυγενάκης, αποστέλλοντας εξαιρετικά επείγουσα επιστολή προς τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου.

Ο κ. Αυγενάκης θέτει ως αντικείμενο της παρέμβασής του την επικείμενη λήξη, στις 30 Ιουνίου 2026, της ισχύος των βεβαιώσεων και προεγκρίσεων που αφορούν την κατά παρέκκλιση εκτός σχεδίου δόμηση. Με την επιστολή του μεταφέρει την έντονη ανησυχία χιλιάδων πολιτών, ιδιοκτητών ακινήτων, μηχανικών και επαγγελματιών του τεχνικού και κατασκευαστικού κλάδου.

Όπως επισημαίνει, η λήξη των μεταβατικών διατάξεων δημιουργεί σοβαρούς κινδύνους απώλειας δικαιωμάτων για πολίτες που ενήργησαν εμπρόθεσμα και σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο. Υπενθυμίζει μάλιστα ότι για το ίδιο ζήτημα έχει ήδη καταθέσει Κοινοβουλευτική Ερώτηση προς το ΥΠΕΝ, με αριθμό πρωτοκόλλου 6165/15.06.2026, αλλά προχωρά και σε συμπληρωματική επιστολή λόγω του εξαιρετικά επείγοντος χαρακτήρα του θέματος.

Ο βουλευτής Ηρακλείου υπογραμμίζει ότι οι λόγοι που οδήγησαν τη νομοθετική εξουσία στη θέσπιση των μεταβατικών διατάξεων εξακολουθούν να υφίστανται. Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, που αποτελούν το βασικό εργαλείο χωρικού σχεδιασμού της χώρας, δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί στο μεγαλύτερο μέρος της επικράτειας, ενώ, σύμφωνα με τα υφιστάμενα χρονοδιαγράμματα, η ολοκλήρωσή τους αναμένεται να εκτείνεται και μέσα στο 2027.

«Η λήξη των μεταβατικών διατάξεων προηγείται σημαντικά της οριστικής θεσμοθέτησης του νέου πλαισίου, δημιουργώντας ένα εμφανές θεσμικό κενό», σημειώνει χαρακτηριστικά.

Οι καθυστερήσεις της Διοίκησης δεν μπορεί να ακυρώνουν δικαιώματα

Ιδιαίτερη έμφαση δίνει ο Λευτέρης Αυγενάκης στη λειτουργία των Υπηρεσιών Δόμησης, οι οποίες, όπως αναφέρει, εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα υποστελέχωσης και μεγάλο όγκο εκκρεμών υποθέσεων.

Στην επιστολή του τονίζει ότι χιλιάδες πολίτες και μηχανικοί έχουν ήδη υποβάλει εμπρόθεσμα πλήρεις φακέλους, με τοπογραφικά διαγράμματα, μελέτες, γνωμοδοτήσεις και σημαντικές οικονομικές δαπάνες. Ωστόσο, οι διαδικασίες δεν έχουν ολοκληρωθεί, όχι με υπαιτιότητα των πολιτών, αλλά λόγω καθυστερήσεων της Διοίκησης.

Το κεντρικό επιχείρημα της παρέμβασης είναι ότι δεν είναι δυνατόν πολίτες που τήρησαν όλες τις προβλεπόμενες διαδικασίες να οδηγούνται σε απώλεια δικαιωμάτων για λόγους που δεν οφείλονται στους ίδιους. Η παράταση, σύμφωνα με αυτή την προσέγγιση, δεν αποτελεί ευνοϊκή εξαίρεση, αλλά αναγκαία πράξη προστασίας της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης των πολιτών προς τη Διοίκηση.

Επιπτώσεις στην περιφέρεια, στην Κρήτη και στις μικρές επενδύσεις

Ο Λευτέρης Αυγενάκης συνδέει το θέμα και με την αναπτυξιακή διάσταση της εκτός σχεδίου δόμησης, ιδιαίτερα για την περιφέρεια και την Κρήτη. Όπως σημειώνει, η εκτός σχεδίου δόμηση αποτέλεσε διαχρονικά εργαλείο ανάπτυξης για την κατοικία, τον τουρισμό, τις μικρές επενδύσεις και συνολικά την τοπική οικονομία.

Κατά την παρέμβασή του, η κατάργηση της δυνατότητας αξιοποίησης ιδιοκτησιών πριν από την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού μπορεί να προκαλέσει σημαντικές κοινωνικές, οικονομικές και αναπτυξιακές επιπτώσεις. Παράλληλα, προειδοποιεί ότι η εξέλιξη αυτή ενδέχεται να οδηγήσει σε νέο κύμα διοικητικών και δικαστικών διαφορών, καθώς πολίτες που ενήργησαν καλόπιστα θα αναζητήσουν προστασία των δικαιωμάτων τους.

Στο επίπεδο των προτάσεων, ο βουλευτής Ηρακλείου ζητά να εξεταστεί άμεσα η παράταση της ισχύος των υφιστάμενων βεβαιώσεων και προεγκρίσεων κατά παρέκκλιση δόμησης τουλάχιστον έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 ή, ιδανικά, έως την ολοκλήρωση και θεσμοθέτηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.

Ζητά επίσης τη θέσπιση ειδικής μεταβατικής πρόβλεψης για όσους έχουν ήδη υποβάλει πλήρεις φακέλους και εκκρεμεί η έκδοση πράξεων αποκλειστικά λόγω διοικητικών καθυστερήσεων. Παράλληλα, θέτει ζήτημα ενίσχυσης των Υπηρεσιών Δόμησης, ώστε να μπορεί να εφαρμοστεί αποτελεσματικά το νέο πλαίσιο χωρικού σχεδιασμού.

Η εκτός σχεδίου δόμηση ανάμεσα στη νομιμότητα και στο θεσμικό κενό

Οι παρεμβάσεις τεχνικών και επιστημονικών φορέων και βουλευτών προς το ΥΠΕΝ συγκλίνουν σε ένα κοινό συμπέρασμα. Η εκτός σχεδίου δόμηση βρίσκεται σε μεταβατική φάση, αλλά η μετάβαση αυτή δεν έχει ολοκληρωθεί. Το νέο σύστημα πολεοδομικού σχεδιασμού δεν έχει ακόμη τεθεί πλήρως σε ισχύ, οι δρόμοι δεν έχουν αναγνωριστεί στο σύνολό τους, οι Υπηρεσίες Δόμησης αντιμετωπίζουν καθυστερήσεις και οι πολίτες κινδυνεύουν να επωμιστούν τις συνέπειες της διοικητικής αδυναμίας.

Το ζήτημα δεν αφορά όσους επιχείρησαν να παρακάμψουν τη νομιμότητα, αλλά όσους την ακολούθησαν. Αφορά ιδιοκτήτες που κατέθεσαν αιτήσεις, ανέθεσαν μελέτες, πλήρωσαν μηχανικούς, συγκέντρωσαν δικαιολογητικά και περίμεναν την ολοκλήρωση των διαδικασιών. Αφορά επίσης επενδυτές που σχεδίασαν δραστηριότητες με βάση ένα μεταβατικό πλαίσιο το οποίο η ίδια η Πολιτεία θέσπισε, αναγνωρίζοντας ότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός χρειαζόταν χρόνο για να ολοκληρωθεί.

Με τη λήξη της προθεσμίας της 30ής Ιουνίου, το ΥΠΕΝ ουσιαστικά καλείται να αποφασίσει εάν θα αφήσει τις εκκρεμότητες να μετατραπούν σε απώλεια δικαιωμάτων ή εάν θα δώσει παράταση μέχρι την ολοκλήρωση των αναγκαίων θεσμικών προϋποθέσεων.

Το διακύβευμα, όπως τονίζεται δεν είναι μόνο η έκδοση ορισμένων οικοδομικών αδειών. Είναι η ασφάλεια δικαίου, η προστασία της περιουσίας, η αξιοπιστία της Διοίκησης και η ομαλή μετάβαση στο νέο καθεστώς πολεοδομικού σχεδιασμού.