Greece introduces a transformative real estate updates window via the new MIDA registry, allowing taxpayers to correct undeclared property square meters without retroactive ENFIA property tax penalties for the past five years. Additionally, a strict 3-month mandate for digital lease registration is being deployed to harmonize E9 tax declarations and Cadastre data.

Σε μια κρίσιμη καμπή για την ελληνική κτηματαγορά, η κυβέρνηση επιχειρεί να ισορροπήσει τον απόλυτο ψηφιακό έλεγχο με μια «φορολογική αμνηστία» πενταετίας. Η επικείμενη διασύνδεση του Ε9 με το Κτηματολόγιο μέσω του νέου Μητρώου ΜΙΔΑ θα αποκάλυπτε αναπόφευκτα εκατομμύρια κρυμμένα τετραγωνικά μέτρα, απειλώντας τους ιδιοκτήτες με εξοντωτικά αναδρομικά πρόστιμα. Η ρύθμιση αυτή δεν αποτελεί απλώς μια διευκόλυνση, αλλά ένα στρατηγικό «παράθυρο ευκαιρίας» για καθολική συμμόρφωση προτού ενεργοποιηθούν οι αυτοματοποιημένοι ελεγκτικοί αλγόριθμοι της ΑΑΔΕ.

Μηδενικά Αναδρομικά: Καμία αναδρομική χρέωση ΕΝΦΙΑ για την 5ετία (2022-2026) σε όσους δηλώσουν τα πραγματικά τετραγωνικά στο Ε9 του 2027.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Καθίσταται το τελικό νομικό κριτήριο. Αν τα τετραγωνικά της είναι λιγότερα από του Κτηματολογίου, ο φόρος μειώνεται αναλόγως χωρίς κυρώσεις.

Νέο Μητρώο ΜΙΔΑ: Ενεργοποιείται άμεσα, διασυνδέοντας τις βάσεις δεδομένων Ε9 και Κτηματολογίου.

Υποχρεωτικές Δηλώσεις Μισθώσεων: Αυστηρή προθεσμία 3 μηνών για δήλωση ενοικίων και δωρεάν παραχωρήσεων, με πρόστιμα έως 1.000 ευρώ για τους παραβάτες.

Property Tax Shield: Χωρίς αναδρομικό ΕΝΦΙΑ τα Αδήλωτα Τετραγωνικά - Οδηγός για το νέο Μητρώο ΜΙΔΑ
MYKONOS / GREECE - Mykonos Ticker

Με μια νομοθετική ρύθμιση-σταθμό που κατέθεσε στη Βουλή το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, δίνεται η τελευταία ευκαιρία σε χιλιάδες φορολογουμένους να διορθώσουν την εικόνα της ακίνητης περιουσίας τους. Η νέα τροπολογία, η οποία υιοθετεί πλήρως σχετική πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ, απαλλάσσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων από αναδρομικές χρεώσεις ΕΝΦΙΑ, προσαυξήσεις και πρόστιμα για την προηγούμενη πενταετία (2022-2026), υπό την προϋπόθεση ότι θα δηλώσουν την πραγματική επιφάνεια των ακινήτων τους στο νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ.

Η Διασύνδεση Ε9 με Κτηματολόγιο: Πώς Λειτουργεί το ΜΙΔΑ;

Εντός των προσεχών εβδομάδων, η ΑΑΔΕ θέτει σε πλήρη λειτουργία το ΜΙΔΑ, εγκαινιάζοντας μια νέα εποχή αυτοματοποιημένων ελέγχων. Το νέο αυτό ψηφιακό εργαλείο θα διασταυρώνει σε πραγματικό χρόνο τα δεδομένα που έχουν υποβληθεί στο Ε9 με τα επίσημα στοιχεία του Κτηματολογίου.

Όπου εντοπίζονται αποκλίσεις - δηλαδή επιπλέον τετραγωνικά μέτρα κτισμάτων, οικοπέδων ή αγροτεμαχίων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο αλλά είχαν αποσιωπηθεί από την εφορία - οι ιδιοκτήτες αποκτούν το δικαίωμα να τα εμφανίσουν στη δήλωση Ε9 του 2027. Με αυτόν τον τρόπο, η αύξηση της φορολογητέας ύλης θα επηρεάσει αποκλειστικά το ύψος του ΕΝΦΙΑ για το 2027 και τα επόμενα έτη, «σβήνοντας» τις οφειλές της προηγούμενης πενταετίας.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Ο Νέος «Αρχηγός» στη Φορολογία Ακινήτων

Η μεγάλη ανατροπή της νέας ρύθμισης έγκειται στο γεγονός ότι αλλάζει η ιεραρχία των εγγράφων που πιστοποιούν το μέγεθος ενός ακινήτου. Από το 2027, οι κανόνες υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ τροποποιούνται ριζικά:

«Ως πραγματικά τετραγωνικά μέτρα θα θεωρούνται πλέον αποκλειστικά τα αναγραφόμενα στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ακόμη και αν αυτά είναι λιγότερα από τα τετραγωνικά μέτρα που αναγράφονται στο Κτηματολόγιο, στους τίτλους ιδιοκτησίας ή στις οικοδομικές άδειες.»

Μέχρι σήμερα, η φορολογική διοίκηση βασιζόταν κατά κανόνα στα στοιχεία του Κτηματολογίου ή της οικοδομικής άδειας, εγκλωβίζοντας πολλούς ιδιοκτήτες στην υποχρέωση να πληρώνουν φόρο για ανύπαρκτα τετραγωνικά (λόγω παλαιών σχεδιαστικών λαθών ή αποκλίσεων κατά την κατασκευή). Πλέον, αν η σύγχρονη αποτύπωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας δείξει μικρότερη επιφάνεια, οι δηλώσεις Ε9 και τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ δεν θα θεωρούνται ανακριβείς, ενώ οι ιδιοκτήτες απαλλάσσονται από τα πρόστιμα του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ύψους 100 έως 1.000 ευρώ).

Υποχρεωτικό real-time Asset Tracking: Δηλώσεις Ενοικίων και Δωρεάν Παραχωρήσεων

Η τροπολογία δεν περιορίζεται στα τετραγωνικά, αλλά εισάγει αυστηρό πλαίσιο ελέγχου των μισθώσεων. Με τη λειτουργία του ΜΙΔΑ, θεσπίζεται υποχρέωση δήλωσης όλων των νέων μισθώσεων εντός τριών (3) μηνών από την έναρξή τους.

Η ίδια τρίμηνη προθεσμία ισχύει και για κάθε δωρεάν παραχώρηση ακινήτου προς τέκνα, γονείς, συγγενείς ή φίλους. Ειδική μέριμνα λαμβάνεται για τον αγροτικό τομέα (εκμισθωτές και ενοικιαστές αγροτικής γης), όπου η σχετική προθεσμία περιορίζεται στους δύο (2) μήνες.

Q: Τι είναι το Μητρώο ΜΙΔΑ και πώς επηρεάζει τον ΕΝΦΙΑ;

Α: Το ΜΙΔΑ είναι το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων της ΑΑΔΕ που διασυνδέει το Ε9 με το Κτηματολόγιο. Επηρεάζει τον ΕΝΦΙΑ καθώς εντοπίζει αυτόματα διαφορές στα τετραγωνικά μέτρα, επιτρέποντας πλέον τη διόρθωσή τους χωρίς αναδρομικά πρόστιμα πενταετίας.

Q: Ποια είναι η προθεσμία για τη δήλωση ενοικίου στο ΜΙΔΑ;

Α: Η προθεσμία για τη δήλωση κάθε νέας μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης ακινήτου στο ΜΙΔΑ είναι τρεις (3) μήνες από την έναρξή της, ενώ για την αγροτική γη η προθεσμία είναι δύο (2) μήνες.

Q: What happens if my property's actual square meters are less than the Cadastre registry?

A: According to the new Greek property law, the Electronic Building Identity (Ilektroniki Taftotita Ktirioυ) prevails. Your ENFIA property tax will be calculated on the lower actual square meters, and no inaccuracy penalties will be applied.

Η κίνηση του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας αποτελεί μια ρεαλιστική παραδοχή ότι η πλήρης ψηφιοποίηση του ελληνικού real estate δεν μπορεί να επιτευχθεί με τιμωρητικούς όρους. Η απαλλαγή από τον αναδρομικό ΕΝΦΙΑ 5ετίας ξεκληδώνει την αγορά, προσφέροντας στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να «καθαρίσουν» τους τίτλους τους ενόψει του καθολικού ελέγχου από το ΜΙΔΑ. Σε μια περίοδο όπου οι διεθνείς επενδυτές ζητούν απόλυτη διαφάνεια (Compliance), η ρύθμιση αυτή θωρακίζει την αξιοπιστία της ελληνικής κτηματαγοράς.