Airbnb Short Term Rentals: Σαφάρι διασταυρώσεων!! Τι πρέπει να κάνουν ιδιοκτήτες-διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, για να αποφύγουν έξτρα φόρους και πρόστιμα!!

Βραχυχρόνια Μίσθωση 2026!! Πώς να «θωρακίσετε» τα ακίνητά σας από πρόστιμα και έξτρα φόρους!!

Η εποχή της «ανεξέλεγκτης» βραχυχρόνιας μίσθωσης ανήκει οριστικά στο παρελθόν. Με την πλήρη διασύνδεση των πλατφορμών (Airbnb, Booking.com, VRBO) με την ΑΑΔΕ, κάθε παράλειψη εντοπίζεται αυτόματα. Αν είστε ιδιοκτήτης ή διαχειριστής, ακολουθεί η λίστα με τα σημεία που πρέπει να ελέγξετε σήμερα κιόλας.

1. Η «Παγίδα» των Τριών Ακινήτων και ο ΦΠΑ

Από το 2024, και πλέον με αυστηρότερους ελέγχους το 2026, αν εκμεταλλεύεστε 3 ή περισσότερα ακίνητα, η δραστηριότητά σας θεωρείται επιχειρηματική.

• Τι πρέπει να κάνετε: Υποχρεωτική έναρξη εργασιών στην εφορία, τήρηση βιβλίων και απόδοση ΦΠΑ.

• Προσοχή: Αν συνεχίσετε ως φυσικό πρόσωπο ενώ έχετε 3+ ακίνητα, τα πρόστιμα είναι εξοντωτικά και οι φόροι θα καταλογιστούν αναδρομικά.

2. Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση

Το παλιό «τέλος διαμονής» έχει αντικατασταθεί και το ύψος του εξαρτάται από την περίοδο:

• Μήνες Μάρτιο έως Οκτώβριο: Το τέλος είναι σημαντικά αυξημένο.

• Μήνες Νοέμβριο έως Φεβρουάριο: Το τέλος είναι χαμηλότερο.

Σημαντικό: Το τέλος εισπράττεται από τον πελάτη, αλλά η ευθύνη δήλωσης και απόδοσης στην ΑΑΔΕ βαρύνει αποκλειστικά τον διαχειριστή/ιδιοκτήτη μέσω της ειδικής πλατφόρμας.

3. Ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) είναι Ιερός

Κάθε ανάρτηση (listing) σε πλατφόρμα πρέπει να αναγράφει τον ΑΜΑ.

• Έλεγχοι: Η ΑΑΔΕ χρησιμοποιεί bots που «σκανάρουν» τις πλατφόρμες.

• Πρόστιμα: Αν εντοπιστεί ακίνητο χωρίς ΑΜΑ ή με πλαστό νούμερο, το πρόστιμο ξεκινά από 5.000€ και μπορεί να φτάσει έως τις 20.000€ σε περίπτωση υποτροπής.

4. Διασύνδεση με το myDATA

Για όσους λειτουργούν ως επιχειρήσεις (εταιρείες διαχείρισης ή ιδιώτες με 3+ ακίνητα), η έκδοση παραστατικών πρέπει να γίνεται ηλεκτρονικά και να διαβιβάζεται στο myDATA σε πραγματικό χρόνο. Η ασυμφωνία μεταξύ των εσόδων που δηλώνονται στις πλατφόρμες και αυτών που φαίνονται στο myDATA αποτελεί την πρώτη αιτία ελέγχου.

5. Κανονισμός Πολυκατοικίας

Πλέον, οι νομικές διενέξεις με τις γενικές συνελεύσεις των πολυκατοικιών έχουν ενταθεί.

• Συμβουλή: Βεβαιωθείτε ότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεν απαγορεύει ρητά την επαγγελματική χρήση ή τη βραχυχρόνια μίσθωση. Οι πρόσφατες δικαστικές αποφάσεις τείνουν να δικαιώνουν τις πολυκατοικίες, κάτι που μπορεί να οδηγήσει σε άμεση παύση της δραστηριότητάς σας.

Airbnb 2026: Ο οδηγός για να αποφύγετε το πρόστιμο των 5.000€

Ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να προχωρήσουν σε  έλεγχο της εικόνας τους στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, το αργότερο έως τις 28 Φεβρουαρίου προκειμένου να διορθώσουν τυχόν λάθη και παραλείψεις και να αποφύγουν έξτρα φόρους και πρόστιμα.  Από τις δηλώσεις που θα υποβληθούν στο Μητρώο Βραχυχρόνιων Μισθώσεων της ΑΑΔΕ θα προσδιοριστεί το φορολογητέο τους εισόδημα και ο τελικός φόρος που θα κληθούν να πληρώσουν φέτος

Όσοι δεν κάνουν αυτές τις δηλώσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις του 2025 κινδυνεύουν να φορολογηθούν στο 100% των εισοδημάτων που έχουν δηλωθεί με τις αρχικές δηλώσεις ακόμα και εάν δεν είναι οι ίδιοι ο τελικός δικαιούχος όλων των εισπράξεων.  

Για αυτό τον λόγο οφείλουν να εισέλθουν στο Μητρώο Βραχυχρόνιων Μισθώσεων της ΑΑΔΕ για να τσεκάρουν και να οριστικοποιήσουν τα στοιχεία για τα ακίνητα και τα έσοδα που απέκτησαν το 2025 με βάση τα οποία θα εκδοθεί ο φόρο-λογαριασμός. Με βάση τα οριστικά στοιχεία τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις θα φορολογηθούν από το πρώτο ευρώ με συντελεστές που κυμαίνονται από 15% έως 45%.

Η οριστικοποίηση του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής έχει σχέση με την υποχρέωση του Διαχειριστή Ακινήτου να επιμερίσει το εισόδημα που αποκτήθηκε από το σύνολο των Βραχυχρόνιων Δηλώσεων Διαμονής που έχουν υποβληθεί το 2025 στον ίδιο και σε άλλους δικαιούχους εισοδήματος.

Για τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων τύπου Airbnb που δεν έχουν εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, οι κυρώσεις είναι τσουχτερές καθώς επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ανά έτος ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους που διαπράττεται παράβαση, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 5.000 ευρώ.

Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των προϋποθέσεων εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυξάνεται στο διπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος. Για μη υποβολή ή υποβολή ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής το πρόστιμο είναι ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή    πλατφόρμα και σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους 100 ευρώ.

Σαφάρι διασταυρώσεων

Την ίδια στιγμή η ΑΑΔΕ ετοιμάζει νέο κύμα ελέγχων με βάση τα αναλυτικά στοιχεία για τις συναλλαγές που αναμένεται να αποστείλουν οι διεθνείς πλατφόρμες μέχρι τις 26 Φεβρουαρίου. 

Οι διασταυρώσεις θα ξεκινήσουν στις αρχές Μαρτίου, με τα δεδομένα που έχει λάβει η ΑΑΔΕ από τις πλατφόρμες  Airbnb, Booking.com και VRBO.

Στις περιπτώσεις  που διαπιστωθεί ότι ακίνητα δεν έχουν δηλωθεί στο "Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής", είτε αναρτήθηκαν σε ψηφιακές πλατφόρμες χωρίς εμφανή αναγραφή του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.) Βραχυχρόνιας Διαμονής ή του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή του Μοναδικού Αριθμού Γνωστοποίησης (Μ.Α.Γ.) τότε οι φορολογούμενοι βρίσκονται αντιμέτωποι με τσουχτερά πρόστιμα.  

Τα δεδομένα περιλαμβάνουν όνομα, διεύθυνση, ΑΦΜ, όνομα και κατόχου ΙΒΑΝ τραπεζικού λογαριασμού, το εισόδημα που εισπράχθηκε, προμήθειες, αμοιβές και φόροι που καταβλήθηκαν, διεύθυνση ακινήτου, ημέρες μίσθωσης,  σύνολο των ετησίων ενοικιάσεων (διανυκτερεύσεων) της κάθε καταχώρησης κ.α.

Σημειώνεται ότι τα πρόστιμα για τις πλατφόρμες που δεν θα υποβάλλουν πληροφορίες ή υποβάλλουν ανακριβείς-ελλιπείς πληροφορίες ή  δεν συνεργάζονται με τη φορολογική διοίκηση φθάνουν έως 500.000 ευρώ.

Τι δείχνουν τα στοιχεία

Το 2024 υποβλήθηκαν πάνω από 2,2 εκατ. αρχικές δηλώσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις και τα έσοδα για τους φορολογούμενους ανήλθαν σε 870 εκατ. Ευρώ.

Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ το 2024 συγκρινόμενο με το 2023, οι ημέρες μίσθωσης που πραγματοποιήθηκαν σε βραχυχρόνια μίσθωση παρουσιάζουν αύξηση 9,4% από τους ημεδαπούς και 15,4% από τους αλλοδαπούς.

Ο μέσος αριθμός ημερών μίσθωσης ανά υποβληθείσα δήλωση για το 2024 ανέρχεται σε 3,5 έναντι 3,7 το 2023.

Από τη μηνιαία κατανομή των στοιχείων του 2024, προκύπτει ότι το 60,8% των ημερών μίσθωσης συγκεντρώνεται στους μήνες Ιούνιο έως και Οκτώβριο, με τη μεγαλύτερη αύξηση τον Αύγουστο, κατά τον οποίο έχει πραγματοποιηθεί το 18,8% των ημερών μίσθωσης.

Από τα στοιχεία κατά περιφέρεια, με βάση τον αριθμό εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, υψηλότερη συγκέντρωση των εν λόγω καταλυμάτων παρατηρείται στις περιφέρειες Αττικής, Νοτίου Αιγαίου, Κρήτης και Κεντρικής Μακεδονίας.

Κατά απόλυτες τιμές των ημερών μίσθωσης, μεγαλύτερη αύξηση το 2024 σε σύγκριση με το 2023, παρουσιάζουν οι περιφέρειες Αττικής (14,4%), Κεντρικής Μακεδονίας (19,5%) και Κρήτης (9,3%). Μεγαλύτερη συμβολή στο σύνολο των ημερών μίσθωσης το 2024, παρατηρείται από τις περιφέρειες Αττικής (36%), Κεντρικής Μακεδονίας (13,8%) και Κρήτης (12,1%).