Airbnb Short Term Rentals / Σφίγγει ο κλοιός!! Έλεγχοι και πρόστιμα έως 20.000 ευρώ - Νέοι κανόνες στις βραχυχρόνιες μισθώσεις από την 1η Οκτωβρίου!!

Νέα δεδομένα από την 1η Οκτωβρίου, με στόχο την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, θεσπίζονται πολύ αυστηροί κανόνες σε ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb

Οι αυστηρές προδιαγραφές που πρέπει να πληρούν τα ακίνητα ώστε να αποφύγουν οι ιδιοκτήτες τους τα πρόστιμα των 5.000 - 20.000 ευρώ

Ραγδαίες αλλαγές έρχονται στη λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων από την 1η Οκτωβρίου 2025, φέρνοντας σε κατάσταση εγρήγορσης χιλιάδες ιδιοκτήτες που διαθέτουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). 

Σύμφωνα με επιστολές που αποστέλλει το Υπουργείο Τουρισμού στους διαχειριστές, τα ακίνητα θα πρέπει να πληρούν συγκεκριμένες, αυστηρές προδιαγραφές, ενώ οι παραβάσεις θα τιμωρούνται με βαριά πρόστιμα.

Συγκεκριμένα, συνεργεία του Υπουργείου Τουρισμού, αλλά και μικτά κλιμάκια με υπαλλήλους της ΑΑΔΕ, θα διενεργούν επιτόπιους ελέγχους για να διαπιστώσουν τη συμμόρφωση των ιδιοκτητών. Οι κυρώσεις είναι ιδιαίτερα τσουχτερές, καθώς τα πρόστιμα ξεκινούν από 5.000 ευρώ και μπορούν να φτάσουν έως και 20.000 ευρώ σε περίπτωση υποτροπής.

Οι 5 νέες προδιαγραφές

Οι διαχειριστές με ενεργούς Αριθμούς Μητρώου Ακινήτων καλούνται να προσαρμόσουν άμεσα τα ακίνητά τους στα νέα πρότυπα.

Η λίστα των απαιτήσεων περιλαμβάνει τα εξής:

1. Ασφάλεια και λειτουργικότητα: Τα ακίνητα πρέπει να είναι χώροι κύριας χρήσης με επαρκή φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό. Εξαιρούνται χώροι όπως αποθήκες ή επαγγελματικοί χώροι που έχουν μετατραπεί πρόχειρα σε κατοικίες.
2. Ασφάλιση: Απαραίτητη προϋπόθεση είναι η ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για τυχόν ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν στους επισκέπτες.
3. Ηλεκτρολογικός έλεγχος: Απαιτείται υπεύθυνη δήλωση από ηλεκτρολόγο εγκαταστάτη, καθώς και η ύπαρξη ρελέ διαρροής (αντιηλεκτροπληξιακό).
4. Πυροπροστασία: Υποχρεωτική είναι η εγκατάσταση πυροσβεστήρων και ανιχνευτών καπνού, καθώς και η σήμανση διαφυγής.
5. Υγιεινή και παροχές: Τα ακίνητα πρέπει να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, αλλά και οδηγό με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.

Επιτόπιοι έλεγχοι και πρόστιμα

Οι έλεγχοι θα πραγματοποιούνται κατόπιν ειδοποίησης των διαχειριστών με email, τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν την προγραμματισμένη επίσκεψη. Οι ελεγκτές θα επιδεικνύουν την υπηρεσιακή τους ταυτότητα και γραπτή εντολή ελέγχου.

Σε περίπτωση που διαπιστωθούν παραβάσεις ή ο διαχειριστής δεν επιτρέψει την είσοδο των ελεγκτών, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ.

Αν, όμως, διαπιστωθεί νέα παράβαση εντός ενός έτους, το πρόστιμο διπλασιάζεται στα 10.000 ευρώ, ενώ σε τρίτο έλεγχο το ποσό τετραπλασιάζεται, φτάνοντας σε 20.000 ευρώ.

Ελεγκτές 

Παράλληλα, τονίζεται ότι μεικτά κλιμάκια του υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ θα πραγματοποιούν επιτόπιους ελέγχους στα ακίνητα και να καταγράφουν παραβάσεις.

Οι ελεγκτές θα φέρουν υπηρεσιακή ταυτότητα και έγγραφη εντολή με τα στοιχεία του υπαλλήλου και του ακινήτου.

Η έγγραφη εντολή περιέχει τουλάχιστον:

• Τον αριθμό και την ημερομηνία της εντολής.
• Το ονοματεπώνυμο του υπαλλήλου στον οποίο έχει ανατεθεί ο έλεγχος.
• Το ονοματεπώνυμο ή την επωνυμία, τη διεύθυνση και τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου του διαχειριστή ή ιδιοκτήτη της οικίας που μισθώνεται βραχυχρόνια.

Στην περίπτωση που ο έλεγχος διενεργείται από μεικτό κλιμάκιο που απαρτίζεται και από υπαλλήλους της ΑΑΔΕ, εκδίδεται και εντολή επιτόπιου φορολογικού ελέγχου.

Κατά τη διενέργεια του ελέγχου, οι ελεγχόμενοι θα πρέπει να επιδείξετε τα πιστοποιητικά, τις βεβαιώσεις και όποια στοιχεία ζητηθούν προς απόδειξη τήρησης των προδιαγραφών.

Το μήνυμα της ΑΑΔΕ

Στο μήνυμα αναφέρεται ότι:

«Αγαπητή κυρία / Αγαπητέ κύριε, δεδομένου ότι διαθέτετε ενεργούς Αριθμούς Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, (αρ. 111, ν. 4446/2016, Α’ 240) σας ενημερώνουμε για τις νέες προδιαγραφές που θα ισχύουν από 1/10/2025 και αφορούν τα συγκεκριμένα ακίνητά σας.

Συγκεκριμένα όλα τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια (αρ. 3 ν. 5170/2025) πρέπει σωρευτικά να:

- Αποτελούν χώρους κύριας χρήσης (παρ. 95, αρ. 2, ν4067/2012, Α’79) και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό

- Είναι ασφαλισμένα έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα, που μπορεί να προκληθούν,

- Διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής,

- Έχουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.»

Το Airbnb "παραλύει" τις μακροχρόνιες ενοικιάσεις

Στην Αττική, μόνο στο κέντρο της Αθήνας καταγράφονται σχεδόν 60.000 καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, με αποτέλεσμα η αγορά μακροχρόνιων ενοικιάσεων να έχει σχεδόν νεκρώσει.

Στα νησιά του Αιγαίου και σε δημοφιλείς χερσαίους προορισμούς, οι μόνιμοι κάτοικοι, όπως γιατροί, δάσκαλοι και δημόσιοι υπάλληλοι, δυσκολεύονται να βρουν στέγη, με κάποιους να καταλήγουν ακόμη και σε προσωρινές λύσεις τύπου… κοντέινερ.

Στις Κυκλάδες, οι αγγελίες για μακροχρόνια μίσθωση έχουν σχεδόν εξαφανιστεί, ενώ οι λίγες διαθέσιμες κατοικίες διατίθενται σε τιμές πολλαπλάσιες των μισθών των εργαζομένων.

Το μεγάλο στοίχημα για την κυβέρνηση είναι να περιορίσει την ανεξέλεγκτη ανάπτυξη των Airbnb και ταυτόχρονα να μετατρέψει σε μακροχρόνιες πολλές από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ώστε να ανακουφιστεί η στεγαστική αγορά και να επανέλθει η ισορροπία στην προσφορά κατοικιών.

Στο πλαίσιο αυτό εντάσσεται και η απαγόρευση έκδοσης νέων αδειών για Airbnb το 2026 στα τρία κορεσμένα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας.

Παράλληλα, δεν αποκλείεται η κυβέρνηση, έως το τέλος του έτους, να επεκτείνει τους περιορισμούς και σε άλλες περιοχές της χώρας όπου οι διαθέσιμες κατοικίες είναι περιορισμένες.