Illegal construction / Αυθαίρετα!! Τέλος χρόνου στις 31 Μαρτίου - Πρόστιμα και συνέπειες για ακίνητα, μεταβιβάσεις ή διετής παράταση για την τακτοποίηση και την έκδοση Ταυτότητας Κτιρίου??

Η 31η Μαρτίου 2026 εξελίσσεται σε μία από τις πιο κρίσιμες ημερομηνίες των τελευταίων ετών για την ελληνική αγορά ακινήτων. Όχι επειδή φέρνει νέες ρυθμίσεις, αλλά γιατί –για πρώτη φορά μετά από αλλεπάλληλες παρατάσεις - απειλεί να κλείσει οριστικά το παράθυρο τακτοποίησης για χιλιάδες αυθαίρετες κατασκευές και πολεοδομικές παραβάσεις. Για ιδιοκτήτες, αγοραστές, μηχανικούς και συμβολαιογράφους, η προθεσμία αυτή λειτουργεί ήδη ως άτυπη «κόκκινη γραμμή», με άμεσες συνέπειες στη μεταβίβαση, την αξία και την αξιοποίηση ακινήτων σε όλη τη χώρα.

Ωστόσο, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) προσανατολίζεται σε παράταση στην τακτοποίηση για τα αυθαίρετα και στην έκδοση Ταυτότητας Κτιρίου έως τις αρχές του 2028

Σύμφωνα με πληροφορίες, ήδη προετοιμάζεται ρύθμιση που θα μεταθέτει την καταληκτική ημερομηνία τακτοποίησης έως την 31η Μαρτίου 2028, αναγνωρίζοντας ότι απαιτείται ρεαλιστικός χρόνος τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους μηχανικούς που καλούνται να «ξεμπλέξουν» δεκαετίες πολεοδομικών εκκρεμοτήτων.

Σε διετή παράταση της προθεσμίας νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών μικρής και μεσαίας κλίμακας, των λεγόμενων Κατηγοριών 1 έως 4

Η αγορά ακινήτων εκπέμπει SOS καθώς οι προθεσμίες για τακτοποίηση αυθαιρέτων και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου απειλούν να παγώσουν χιλιάδες μεταβιβάσεις.

Σε τεντωμένο σχοινί βαδίζει η ελληνική κτηματαγορά, με τον κίνδυνο ενός γενικευμένου «εμφράγματος» στις μεταβιβάσεις να είναι πλέον ορατός. Η αντίστροφη μέτρηση για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων (Κατηγορίες 1 έως 4) έχει ξεκινήσει, με την καταληκτική ημερομηνία της 31ης Μαρτίου 2026 να λειτουργεί ως δαμόκλειος σπάθη για χιλιάδες ιδιοκτήτες.

Εάν δεν υπάρξει άμεση κυβερνητική παρέμβαση, συμβόλαια αγοραπωλησιών, γονικές παροχές και δωρεές κινδυνεύουν να μείνουν «στα χαρτιά», εγκλωβισμένα σε πολεοδομικές εκκρεμότητες που μέχρι πρότινος θεωρούνταν ήσσονος σημασίας.

Παράταση ή τέλος των παρατάσεων για τα αυθαίρετα;

Παρότι κατά καιρούς επανέρχονται σενάρια νέας παράτασης, μέχρι σήμερα δεν υπάρχει θεσμοθετημένη απόφαση. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει επανειλημμένα επισημάνει την ανάγκη να κλείσει ο κύκλος των διαδοχικών παρατάσεων και να περάσει το σύστημα σε καθεστώς κανονικότητας, με έμφαση στον πολεοδομικό σχεδιασμό και τον διαρκή έλεγχο της νομιμότητας των κτιρίων.

Αν αυτό επιβεβαιωθεί στην πράξη, η 31η Μαρτίου 2026 θα μείνει ως η ημερομηνία που διαχώρισε τα ακίνητα που «τακτοποιήθηκαν εγκαίρως» από εκείνα που έμειναν με μόνιμες εκκρεμότητες.

Οι «αθώες» παραβάσεις που μπλοκάρουν τα συμβόλαια

Το πρόβλημα δεν εντοπίζεται μόνο στις κραυγαλέες περιπτώσεις αυθαιρεσίας. Στην πράξη, χιλιάδες ακίνητα βρίσκονται «στον αέρα» για μικρές αποκλίσεις που για δεκαετίες περνούσαν κάτω από το ραντάρ:

• Μικρές αποκλείσεις του κτιρίου σε σχέση με την οικοδομική άδεια.

• Αλλαγές χρήσης που δεν δηλώθηκαν.

• Διαμερισματώσεις που πραγματοποιήθηκαν από τον κατασκευαστή αλλά δεν αποτυπώθηκαν ποτέ στα επίσημα σχέδια.

Για την ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), η λύση της «δίχρονης παράτασης» φαντάζει πλέον παρωχημένη. Οι εκπρόσωποι των ιδιοκτητών ζητούν κάτι πιο ριζοσπαστικό: τη θεσμοθέτηση μιας μόνιμης και απρόθεσμης διαδικασίας τακτοποίησης, η οποία θα διέπεται από αυστηρούς κανόνες, αλλά θα δίνει τέλος στην ομηρία των ιδιοκτητών.

THE "CATEGORY 5" PROBLEM: Το μεγάλο αγκάθι των βαρέων αυθαιρέτων

Το πιο φλέγον ζήτημα, ωστόσο, παραμένει η λεγόμενη «Κατηγορία 5». Πρόκειται για κτίρια εξ ολοκλήρου αυθαίρετα ή με υπερβάσεις δόμησης άνω του 40%, τα οποία από το φθινόπωρο του 2020 βρίσκονται σε απόλυτο θεσμικό κενό, καθώς απαγορεύεται η τακτοποίησή τους.

Το παράδοξο; Το πρόβλημα δεν αγγίζει μόνο τους ιδιώτες. Δεκάδες δημόσια και δημοτικά κτίρια παραμένουν αποκλεισμένα από ευρωπαϊκά κονδύλια για ενεργειακή αναβάθμιση ή στατική ενίσχυση, διότι η Ε.Ε. δεν χρηματοδοτεί αυθαίρετες κατασκευές.

Σύμφωνα με πληροφορίες, το επιτελείο του ΥΠΕΝ επεξεργάζεται σενάρια για το «άνοιγμα» της Κατηγορίας 5. Ωστόσο, να μην περιμένετε καθολική νομιμοποίηση. Η ρύθμιση αναμένεται να είναι στοχευμένη, αφορώντας κυρίως κτίρια της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και, υπό προϋποθέσεις, ιδιωτικές κατοικίες προς αλλαγή χρήσης, όπως ζητά η ΠΟΜΙΔΑ.

«Θρίλερ» με την Ταυτότητα Κτιρίου

Παράλληλα με τα αυθαίρετα, «τρέχει» και η προθεσμία για την έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου για τα ακίνητα «δημόσιας χρήσης» (σχολεία, θέατρα, νοσοκομεία, ξενοδοχεία άνω των 300 τ.μ.), η οποία εκπνέει στις 31 Ιανουαρίου.

Η ΠΟΜΙΔΑ κρούει τον κώδωνα του κινδύνου, ζητώντας τριετή παράταση έως το 2028. Πηγές του Υπουργείου δείχνουν να συμμερίζονται την ανησυχία, προσανατολιζόμενες προς την αποδοχή του αιτήματος.

• Ο Κίνδυνος: Χωρίς την Ταυτότητα Κτιρίου, «παγώνουν» εντάξεις στο «Εξοικονομώ», οικοδομικές άδειες και εγκρίσεις εργασιών μικρής κλίμακας.

• Το Πρόστιμο: Η μη συμμόρφωση είναι εξοντωτική, με πρόστιμα που ξεκινούν από 200 ευρώ και φτάνουν το 10% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Ανοιχτή γραμμή ΥΠΕΝ – Ιδιοκτητών

Το κλίμα, πάντως, φαίνεται να είναι συναινετικό. Στη συνάντηση που πραγματοποιήθηκε χθες μεταξύ του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Σταύρου Παπασταύρου, και του προέδρου της ΠΟΜΙΔΑ, κ. Στράτου Παραδιά, επιβεβαιώθηκε η πρόθεση για ανοιχτό δίαυλο επικοινωνίας.

Ο κ. Παπασταύρου παρουσίασε τον οδικό χάρτη του Υπουργείου, ο οποίος περιλαμβάνει:

1. Urban Planning: Ολοκλήρωση των 227 Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.

2. Digital Reform: Ολοκλήρωση του ψηφιακού χάρτη.

3. New Authority: Τη δημιουργία του ΕΟΚΕΔ (Εθνικός Οργανισμός Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης), ενός υπερ-οργανισμού που θα ελέγχει τα πάντα: από το Κτηματολόγιο και τις οικοδομικές άδειες, μέχρι την τήρηση της νομιμότητας.

Το μήνυμα της επόμενης μέρας

Το συμπέρασμα είναι σαφές: Η ελληνική κτηματαγορά δεν αντέχει άλλες αγκυλώσεις. Είτε μέσω παρατάσεων είτε -κυρίως- μέσω μόνιμων λύσεων τακτοποίησης, το ΥΠΕΝ καλείται να δώσει ανάσα σε εκατομμύρια ιδιοκτήτες.

Η κυβέρνηση καλείται να ισορροπήσει ανάμεσα στην προστασία του περιβάλλοντος και την αναγκαία νομική ασφάλεια των συναλλαγών.