Legal Gridlock / Νέο Κληρονομικό Δίκαιο και ακίνητα σε αδιέξοδο! Μηχανικός, αυθαίρετα και Κτηματολόγιο πριν από τη διανομή!

Χιλιάδες κληρονομικά και εξ αδιαιρέτου ακίνητα παραμένουν για χρόνια ανεκμετάλλευτα, όχι επειδή στερούνται αξίας, αλλά επειδή οι συνιδιοκτήτες τους αδυνατούν να συμφωνήσουν. Το νέο Κληρονομικό Δίκαιο επιδιώκει να δώσει λύση σε αυτά τα χρόνια αδιέξοδα, θέτοντας παράλληλα αυστηρές προϋποθέσεις. Πριν φτάσουν οι κληρονόμοι στη διανομή ή την αξιοποίηση, ο μηχανικός καλείται να διαδραματίσει καθοριστικό ρόλο: η τακτοποίηση αυθαιρέτων και η διευθέτηση των εκκρεμοτήτων στο Κτηματολόγιο αποτελούν υποχρεωτικά βήματα. Ανακαλύψτε πώς διαμορφώνεται το νέο πλαίσιο και ποιες ενέργειες απαιτούνται για να αποκτήσουν ξανά αξία τα «μπλοκαρισμένα» ακίνητα.

Χιλιάδες κληρονομικά και εξ αδιαιρέτου ακίνητα σε αδιέξοδο, για χρόνια ανεκμετάλλευτα, όχι επειδή δεν έχουν αξία, αλλά επειδή οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να συμφωνήσουν, λύνονται με το Νέο Κληρονομικό Δίκαιο!

Σε ένα πατρικό μπορεί να κατοικεί μόνο ένας κληρονόμος, ενώ οι υπόλοιποι δεν έχουν καμία χρήση και συνεχίζουν να πληρώνουν ΕΝΦΙΑ και άλλες υποχρεώσεις. Σε ένα αγροτεμάχιο κάποιος μπορεί να έχει χτίσει σπίτι και να θεωρεί ότι το συγκεκριμένο τμήμα είναι «δικό του». Άλλοι θέλουν να πουλήσουν και άλλοι να κρατήσουν το ακίνητο. Όσο το πρόβλημα μένει άλυτο, η περιουσία απαξιώνεται και περνά στην επόμενη γενιά με περισσότερους συγκυρίους. Η λύση δεν πρέπει να ξεκινά από το δικαστήριο. Πρώτα πρέπει να γνωρίζουμε τι ακριβώς έχουμε, τι επιτρέπεται να γίνει και ποια λύση διατηρεί την αξία του ακινήτου.

1. Τι σημαίνει ότι ένα ακίνητο είναι «εξ αδιαιρέτου»;

Κάθε συγκύριος έχει ιδανικό ποσοστό πάνω σε ολόκληρο το ακίνητο και όχι αυτομάτως ένα συγκεκριμένο φυσικό τμήμα. Αν τρία αδέλφια έχουν από 1/3 σε οικόπεδο 900 τ.μ., αυτό δεν σημαίνει ότι ο καθένας έχει συγκεκριμένα 300 τ.μ. Το ίδιο ισχύει όταν κάποιος χρησιμοποιεί επί χρόνια ένα μέρος του ακινήτου. Η πραγματική χρήση δεν ταυτίζεται από μόνη της με αυτοτελή κυριότητα.

2. Τι γίνεται όταν ένας μένει στο ακίνητο και οι άλλοι μόνο πληρώνουν;

Είναι μία από τις συνηθέστερες αιτίες σύγκρουσης. Ένας συγκύριος μπορεί να κατοικεί στο κοινό σπίτι ή να το χρησιμοποιεί αποκλειστικά, ενώ οι υπόλοιποι δεν απολαμβάνουν το ακίνητο αλλά εξακολουθούν να έχουν φορολογικές και άλλες επιβαρύνσεις. Χρειάζεται να εξεταστεί μόνιμη λύση: συμφωνία, εξαγορά ποσοστών, διανομή, κοινή πώληση ή, αν η συνεννόηση αποτύχει, δικαστική διανομή.

3. Τι αλλάζει με το νέο κληρονομικό δίκαιο για τα ακίνητα;

- Περιορίζεται ο κατακερματισμός της περιουσίας. Η νέα κατεύθυνση επιχειρεί να μειώσει τη δημιουργία συνεχώς μικρότερων εξ αδιαιρέτου ποσοστών που συχνά αφήνουν ένα ακίνητο ανενεργό.

- Ενισχύεται η χρηματική ικανοποίηση της νόμιμης μοίρας. Αντί να δημιουργείται υποχρεωτικά νέο ποσοστό συγκυριότητας στο ίδιο ακίνητο, ο δικαιούχος μπορεί, σύμφωνα με τις νέες ρυθμίσεις και τις προϋποθέσεις τους, να ικανοποιείται χρηματικά.

- Η πραγματική αξία του ακινήτου γίνεται ακόμη σημαντικότερη. Δεν αρκεί να γνωρίζουμε τα ποσοστά. Πρέπει να ξέρουμε αν το ακίνητο διαιρείται, τι αξίζει κάθε πιθανό τμήμα και αν ο κατακερματισμός καταστρέφει την οικοδομησιμότητα ή την αξιοποίησή του.

4. Γιατί πρέπει να πάμε πρώτα στον μηχανικό;

Πριν οι συγκύριοι αρχίσουν να μοιράζουν το ακίνητο «με το μάτι», χρειάζεται τεχνικός έλεγχος. Ο μηχανικός θα ελέγξει το πραγματικό εμβαδόν και τα όρια, τους τίτλους σε σχέση με την υφιστάμενη κατάσταση, το Κτηματολόγιο, την οικοδομική άδεια, τυχόν αυθαίρετα, την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, την πρόσβαση και τους πολεοδομικούς περιορισμούς. Κυρίως θα απαντήσει αν το ακίνητο μπορεί να διανεμηθεί και με ποιον τρόπο. Δεν αρκεί μια απλή αποτύπωση: χρειάζονται εναλλακτικά σενάρια και, όπου είναι δυνατόν, τεκμηριωμένη πρόταση διανομής. Η τεχνική έκθεση μπορεί να αποτελέσει τη βάση για εξωδικαστική συμφωνία. Αν η υπόθεση φτάσει στο δικαστήριο, γίνεται συχνά ο πυρήνας της δίκης, γιατί τεκμηριώνει αν η αυτούσια διανομή είναι πραγματικά εφικτή. Η επιμελής προετοιμασία του τεχνικού φακέλου μπορεί να επηρεάσει ουσιωδώς το αποτέλεσμα.

5. Μπορούμε να λύσουμε το πρόβλημα χωρίς δικαστήριο;

Ναι, και αυτό πρέπει να επιδιώκεται πρώτο. Με σαφή τεχνική εικόνα οι συγκύριοι μπορούν να συζητήσουν πάνω σε πραγματικά δεδομένα. Ανάλογα με το ακίνητο, μπορεί να εξεταστεί αυτούσια διανομή, εξαγορά των ποσοστών από έναν συγκύριο, οικονομική εξίσωση ή κοινή πώληση και διανομή του τιμήματος. Σε κληρονομιά με περισσότερα ακίνητα μπορεί να είναι προτιμότερο κάθε κληρονόμος να λάβει διαφορετικό ακίνητο, με εξίσωση αξιών, αντί όλοι να αποκτήσουν μικρά ποσοστά σε όλα. Η εξωδικαστική λύση είναι συνήθως ταχύτερη και οικονομικότερη.

6. Μπορεί να γίνει κάθετη ιδιοκτησία εκτός σχεδίου και τι γίνεται αν κάποιος έχει χτίσει «το δικό του σπίτι»;

Η κάθετη ιδιοκτησία δεν αποτελεί γενικά ελεύθερη λύση για τον διαχωρισμό ενός αδόμητου γηπέδου εκτός σχεδίου. Υπάρχει όμως ειδικό καθεστώς για εκτός σχεδίου γήπεδα στα οποία έχουν ήδη ανεγερθεί, έως την 28η Ιουλίου 2011, κτίσματα νόμιμα ή αυθαίρετα που υπάγονται στις σχετικές διατάξεις. Στην πράξη συναντάμε συγκυρίους που έχουν χτίσει κατοικίες σε διαφορετικά σημεία του ίδιου γηπέδου και θεωρούν ότι «ο καθένας έχει το σπίτι και το κομμάτι του». Αυτό δεν σημαίνει αυτομάτως ότι το αντίστοιχο τμήμα της γης αποτελεί αποκλειστική ιδιοκτησία του. Χρειάζεται ειδικός τεχνικός και νομικός έλεγχος των κτισμάτων, του χρόνου κατασκευής, της νομιμότητας ή υπαγωγής τους, των τίτλων και των λοιπών προϋποθέσεων, ώστε να διαπιστωθεί αν μπορεί να γίνει σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών.

7. Ένα οικόπεδο χωρίζεται πάντα σύμφωνα με τα ποσοστά;

Όχι. Αν τρεις συγκύριοι έχουν από 1/3 σε οικόπεδο 1.200 τ.μ., δεν σημαίνει ότι μπορούν να δημιουργηθούν τρία αυτοτελή οικόπεδα των 400 τ.μ. Αν οι ισχύοντες όροι απαιτούν μεγαλύτερο ελάχιστο εμβαδόν, τα νέα τμήματα μπορεί να μην είναι άρτια ή οικοδομήσιμα. Μια αριθμητικά ίση διανομή μπορεί επομένως να είναι πολεοδομικά αδύνατη ή οικονομικά επιζήμια. Ο μηχανικός πρέπει να εξετάσει ποια λύση είναι νόμιμη και διατηρεί περισσότερο την αξία.

8. Τι γίνεται όταν οι συγκύριοι δεν συμφωνούν με καμία λύση;

Όταν εξαντληθεί η προσπάθεια συνεννόησης, κάθε συγκύριος μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, να ζητήσει δικαστική διανομή. Το δικαστήριο εξετάζει αν είναι δυνατή η αυτούσια διανομή χωρίς ουσιώδη μείωση της αξίας. Αν το ακίνητο δεν μπορεί να διαιρεθεί νόμιμα ή η διαίρεση είναι ασύμφορη, μπορεί να οδηγηθεί σε πλειστηριασμό και το τίμημα να διανεμηθεί σύμφωνα με τα ποσοστά. Γι’ αυτό η αγωγή διανομής είναι η λύση όταν η συμφωνία αποδεικνύεται αδύνατη, όχι η πρώτη κίνηση.

9. Δεν δήλωσα το ποσοστό μου στο Κτηματολόγιο. Τι κάνω σήμερα;

Η δήλωση στο Κτηματολόγιο δεν δημιουργεί την κυριότητα, αλλά καταχωρίζει δικαίωμα που προκύπτει από τίτλο, κληρονομική διαδοχή ή άλλη νόμιμη αιτία. Σήμερα ελέγχουμε πρώτα σε ποιο στάδιο βρίσκεται η περιοχή. Αν το Κτηματολόγιο λειτουργεί ήδη και το δικαίωμα δεν έχει καταχωριστεί ή εμφανίζεται ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη», απαιτούνται οι προβλεπόμενες ενέργειες διόρθωσης της κτηματολογικής εγγραφής, ανάλογα με την περίπτωση. Αν η περιοχή δεν έχει ακόμη περάσει σε λειτουργούν Κτηματολόγιο και δεν είναι πλέον ανοικτή η δυνατότητα υποβολής δήλωσης, ο δικαιούχος πρέπει να παρακολουθεί την ολοκλήρωση της διαδικασίας και, όταν αρχίσει η λειτουργία του Κτηματολογίου, να προχωρήσει στις κατάλληλες ενέργειες για την καταχώριση ή διόρθωση του δικαιώματός του. Στα κληρονομικά ακίνητα ελέγχουμε το ΚΑΕΚ, τους τίτλους και τα κληρονομικά έγγραφα και, όταν υπάρχει ζήτημα ορίων ή γεωμετρίας, γίνεται και τεχνικός έλεγχος.

10. Ποια είναι τελικά η σωστή σειρά ενεργειών;

Πρώτα συγκεντρώνουμε τίτλους, κληρονομικά έγγραφα και στοιχεία Κτηματολογίου. Δεύτερον, αναθέτουμε στον μηχανικό πλήρη τεχνικό έλεγχο και, όπου χρειάζεται, πρόταση διανομής. Τρίτον, με τη συνεργασία δικηγόρου και συμβολαιογράφου επιχειρούμε εξωδικαστική συμφωνία. Μόνο όταν αυτή αποτύχει εξετάζουμε την αγωγή διανομής. Η σωστή σειρά είναι απλή: πρώτα ελέγχουμε, μετά προτείνουμε διανομή, επιχειρούμε συμφωνία και μόνο αν αυτή αποτύχει οδηγούμαστε στο δικαστήριο. Στόχος δεν είναι απλώς να «χωρίσουμε» ένα ακίνητο, αλλά να διατηρήσουμε την αξία του και να μπορέσει επιτέλους να αξιοποιηθεί.

* Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου - Πολεοδόμου Μηχανικού - [email protected]