Εκτός σχεδίου δόμησης, χαρακτηρισμός κοινόχρηστων οδών, αυθαίρετα κατηγορίας 5 και εξέταση των αντιρρήσεων που υποβλήθηκαν κατά την ανάρτηση των δασικών χαρτών είναι μόνο μερικά από όσα θα πρέπει να διευθετήσει η νέα κυβέρνηση, μετά τις εκλογές.

Σύμφωνα με τον τεχνικό κόσμο, την τελευταία τετραετία έγιναν πολλά βήματα ώστε να επιλυθούν παθογένειες δεκαετιών στο κομμάτι της ιδιοκτησίας, ωστόσο μένουν κάποιες σημαντικές εκκρεμότητες.

Πρώτο στην «ατζέντα» θα πρέπει να είναι, όπως χαρακτηριστικά τονίζει η αγρονόμος – τοπογράφος  μηχανικός, Γραμματή Μπακλατσή, η εκτός σχεδίου δόμηση.

Σύμφωνα με την ίδια, η απουσία νομοθετικής ρύθμισης για την οικοδόμηση των εκτός σχεδίου άρτιων και οικοδομήσιμων ακινήτων έχει παραλύσει τεχνικό κόσμο και ιδιοκτήτες, με αποτέλεσμα όλες οι πράξεις να είναι στον «αέρα».

Εκτός σχεδίου δόμηση

Το θέμα ανέκυψε μετά την πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση. Συγκεκριμένα, το ανώτατο δικαστήριο, με την υπ’ αριθμ. 176/2023 απόφασή του, ακύρωσε οικοδομική άδεια στην Πάτμο και έκρινε ότι ισχύουν ήδη από το 1985 περιορισμοί της νομοθεσίας, βάσει των οποίων, εκτός από το ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων, απαιτείται και «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο για να είναι οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου.

«Επειδή δεν υπάρχει καταγραφή των κοινόχρηστων δρόμων, οι Πολεοδομίες σταμάτησαν την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών από τον Φεβρουάριο του 2023 σε τέτοια ακίνητα, ενώ κινδυνεύουν με ακύρωση παλιές οικοδομικές άδειες, αλλά και να “παγώσουν” αγοραπωλησίες και  επενδύσεις, διότι δεν υπάρχει η απαραίτητη ασφάλεια Δικαίου. Προκειμένου να δοθεί λύση σε αυτό το μείζον θέμα, το υπουργείο Περιβάλλοντος, σεβόμενο την απόφαση του ΣτΕ, ετοίμασε νομοθετική ρύθμιση η οποία θα δίνει μεταβατική λύση, όμως λόγω της σοβαρότητας του θέματος μεταφέρθηκε για μετά τις εκλογές», επισημαίνει στον «Ε.Τ.» η κ. Μπακλατσή.

Ο χαρακτηρισμός του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου εκτός σχεδίου συνδέεται με την οικοδομησιμότητα των γηπέδων. Παράλληλα αποτελεί προοπτική λύσης για τα εκτός σχεδίου μικρά οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, για τα οποία ισχύει μεταβατικό διάστημα έως τις 9 Σεπτεμβρίου του 2023 να εκδώσουν οικοδομικές άδειες και να χτίσουν με τους κατά παρέκκλιση όρους δόμησης, οι οποίοι από το 2022 καταργήθηκαν. Σύμφωνα με το πρόγραμμα του υπουργείου κατ’ αρχάς θα γίνει μελέτη καθορισμού των δρόμων των νησιωτικών περιοχών και στη συνέχει όλης της ηπειρωτικής χώρας.

Αυθαίρετα κατηγορίας 5

Η δυνατότητα να μπουν και πάλι σε καθεστώς τακτοποίησης τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 ήταν ένα από τα σενάρια που θα… προβάλλονταν αν υπήρχε περισσότερος χρόνος και οι εκλογές δεν έβαζαν στον «πάγο» τη ρύθμιση που είχε επεξεργαστεί το υπουργείο Περιβάλλοντος.

Σύμφωνα με όσα είχαν κάνει γνωστά κύκλοι του ΥΠΕΝ, η τακτοποίηση θα γίνεται σε δύο φάσεις, με προσωρινή υπαγωγή και οριστική υπαγωγή μετά από έλεγχο από ελεγκτή δόμησης, με ορίζοντα υποβολής δηλώσεων έως τον Μάρτιο του 2026, όπως ισχύει και για τις άλλες κατηγορίες αυθαιρέτων.

Το σχέδιο αφορά στη δυνατότητα νομιμοποίησης, η οποία θα ισχύει για αυθαίρετα που χτίστηκαν πριν από τον Ιούλιο του 2011. Κάθε αίτηση υπαγωγής θα ελέγχεται από ελεγκτή δόμησης πριν οριστικοποιηθεί και θα γίνεται έλεγχος στο 100% των περιπτώσεων. Οσον αφορά στο πρόστιμο για υπαγωγή, θα είναι επαυξημένο και με την καταβολή του ο ιδιοκτήτης του κτίσματος θα εξασφαλίζει τη διατήρησή του για 30 έτη. Αν στο διάστημα αυτό αποφασίσει ότι επιθυμεί να διατηρηθεί το κτίριο και μετά την 30ετία, τότε θα πρέπει να αγοράσει αντίστοιχο δικαίωμα μεταφοράς συντελεστή από την Τράπεζα Γης.

Τα έσοδα, σε ποσοστό περίπου 60%, να αποδίδονται σε ειδικό λογαριασμό στο Πράσινο Ταμείο και από εκεί στους δήμους αποκλειστικά για ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, για την εφαρμογή παλαιών σχεδίων πόλεως (προ του 1983). Οι ελεγκτές δόμησης που θα αναλάβουν το συγκεκριμένο καθήκον θα πρέπει να πληρούν κάποιες προϋποθέσεις προϋπηρεσίας και ειδικής εκπαίδευσης, κατά τα πρότυπα των ενεργειακών επιθεωρητών.

Δασικοί χάρτες και δασικά αυθαίρετα

Μπορεί η ολοκλήρωση των δασικών χαρτών να είναι αρκετά κοντά, δεδομένου ότι επιλύθηκαν πολλά από τα προβλήματα που κρύβονταν εδώ και δεκαετίες, ωστόσο μένουν ζητήματα που εκκρεμούν.

Πρώτη είναι η εξέταση των αντιρρήσεων που έχουν υποβληθεί, συμπεριλαμβανομένων και των αιτήσεων πρόδηλων σφαλμάτων που έχουν απορριφθεί και έχουν μετατραπεί σε αντιρρήσεις. Συνολικά έχουν υποβληθεί 334.938 αντιρρήσεις, οι οποίες αφορούν πάνω από 2,6 εκατ. στρέμματα, έκταση που αντιστοιχεί στο 1,9% της χώρας.

Στη συνέχεια, όπως εξηγεί η κ. Μπακλατσή, πρέπει να γίνει η τελική κύρωση των δασικών χαρτών, όπως και η σύνταξη του Δασολογίου, για να μπορέσει να ολοκληρωθεί το Κτηματολόγιο, και έπονται η εξέταση από τις Δ/νσεις Δασών των συνεχών αιτήσεων πρόδηλων σφαλμάτων στους δασικούς χάρτες, η εξέταση των αιτήσεων από τα δασαρχεία των δασωμένων αγρών και η εξέταση των περιοχών που εξαιρέθηκαν από την ανάρτηση των δασικών χαρτών, χωρίς όμως να έχει εξεταστεί ο χαρακτήρας τους ως δασικών ή μη, και αφορούν σε σχέδια πόλεων και οικισμών που έχουν οριοθετηθεί με άλλες διατάξεις.

Οσον αφορά στα δασικά αυθαίρετα, η πλατφόρμα υπαγωγής έκλεισε στις 31 Μαρτίου, μέσω της οποίας κατατέθηκαν περί τις 3.000 αιτήσεις, όταν οι αρχικές εκτιμήσεις υπολόγιζαν να δηλωθούν πάνω από 1 εκατομμύριο δασικά αυθαίρετα. Για όσους υπέβαλαν αίτημα έγινε άμεση αναστολή τυχόν επιβληθεισών διοικητικών κυρώσεων και μη επιβολή νέων σε σχέση με την κατοικία και τις συνοδεύουσες αυτήν κατασκευές, συμπεριλαμβανομένης της προσωρινής εξαίρεσής τους από την κατεδάφιση.

Λόγω της μικρής προσέλευσης, το ΥΠΕΝ είχε πρόθεση να φέρει ρύθμιση που θα δίνει εξαμηνιαία παράταση στη δήλωση των δασικών αυθαιρέτων, για να μπορέσουν να ενταχθούν και όσοι ιδιοκτήτες δεν πρόλαβαν να συγκεντρώσουν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.

Κτηματολόγιο

Δύο συγκεκριμένους στόχους έχει το Κτηματολόγιο για το 2023. Ο πρώτος είναι η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης της χώρας ώστε το σύνολο των ακινήτων να έχει λάβει κωδικό ΚΑΕΚ και να έχει τοποθετηθεί στον κτηματολογικό χάρτη. Ετσι, το κράτος θα γνωρίζει τι ανήκει στο Δημόσιο και τι στους ιδιώτες.

Ο δεύτερος στόχος αφορά το κλείσιμο όλων των Υποθηκοφυλακείων της χώρας. Η μετάβαση θα φέρει ένα σύγχρονο σύστημα λειτουργίας Κτηματολογίου, που θα οδηγήσει σε καλύτερο επίπεδο εξυπηρέτησης για πολίτες και επαγγελματίες.

Σημειώνεται ότι μέχρι 31 Ιουλίου 2023 οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να δηλώσουν την περιουσία τους -έστω και με καθυστέρηση- χωρίς να πληρώσουν πρόστιμο.

Επιπλέον, στις 31 Δεκεμβρίου 2023 λήγει η προθεσμία για τη διόρθωση των ανακριβών πρώτων εγγραφών, προκειμένου να μη χαρακτηριστούν τα ακίνητα που δεν δηλώθηκαν ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και περιέλθουν στο Δημόσιο.

Ολοκλήρωση Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων

Ψηλά στην «ατζέντα» της νέας κυβέρνησης θα πρέπει να παραμείνει και η ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων. «Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), τα οποία ξεκινούν σταδιακά να εκπονούνται σε 250 περιοχές, καλύπτοντας το 70% της επικράτειας με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2025, θα επιλύσουν σημαντικά ζητήματα στην οργάνωση των πόλων, των οικισμών και του εξωαστικού χώρου. Επίσης, θα δώσουν λύσεις σε χρονίζοντες πολεοδομικές εκκρεμότητες, π.χ. σχέδιο γεωργοκτηνοτρόφων, στην ένταξη στο σχέδιο περιοχών που είναι ήδη δομημένες, καθώς και στη δημιουργία κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων. Τέλος, με τα ΤΠΣ θα θεσμοθετηθούν χρήσεις γης σε όλη την επικράτεια σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία και έτσι θα μπει ένα τέλος στην πολυετή ομηρία πολλών πολιτών και επιχειρηματιών», επισημαίνει η κ. Μπακλατσή.

Οριοθέτηση με Προεδρικό Διάταγμα όλων των οικισμών του κράτους

Το πρόβλημα ανέκυψε μετά από απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας το 2019, με την οποία καταργήθηκαν οι παλαιές πολεοδομικές αποφάσεις νομαρχών και μέχρι την εκπόνηση και έγκριση των νέων μελετών υπάρχει πολεοδομικό κενό. Σύμφωνα με την κ. Μπακλατσή, το θέμα αφορά περί τους 10.000 οικισμούς προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων, που βρίσκονται διάσπαρτοι σε όλη την επικράτεια. Η έλλειψη οριοθέτησης δημιουργεί μεγάλα προβλήματα σε ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδυτές που τα ακίνητά τους βρίσκονται εδώ και πέντε χρόνια σε πολεοδομική καραντίνα, με αποτέλεσμα να σταματήσουν οι μεταβιβάσεις και να μην εκδίδονται άδειες για νέες οικοδομές, προσθήκες σε υφιστάμενα κτίρια και νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων.

Για να ξεμπλοκάρει η διαδικασία, το 2022 νομοθετήθηκαν οι τεχνικές προδιαγραφές των μελετών, ενώ ορίστηκε το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας ως αρμόδια Αρχή για την ανάθεση και παρακολούθηση των μελετών με στόχο την ολοκλήρωσή τους έως την 30ή Ιουνίου 2025.

Χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός τώρα

«Η ολοκλήρωση του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας είναι επιτακτική ανάγκη. Παρά το “πλούσιο” νομοθετικό έργο της κυβέρνησης την τελευταία τετραετία, οι εκκρεμότητες όσον αφορά στην οργάνωση του χώρου είναι μεγάλες, με αποτέλεσμα πολλά σημαντικά πολεοδομικά θέματα να μένουν άλυτα και να μπαίνει φρένο στην αναπτυξιακή πορεία της χώρας. Η έλλειψη ολοκληρωμένου πολεοδομικού σχεδιασμού επίσης οδηγεί τους πολίτες σε προσφυγές ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο πλέον νομοθετεί με τις αποφάσεις που βγάζει για ζητήματα νομικού, ιδιοκτησιακού, οικονομικού και διοικητικού χαρακτήρα, όπως έγινε πρόσφατα με την απόφαση 176/2023, με την οποία σταματά η δόμηση εκτός σχεδίου.

Ετσι, ενώ ο χρόνος περνά, τα πολεοδομικά θέματα, αντί να επιλύονται, γίνονται όλο και περισσότερο χαοτικά, στρυφνά και πολύπλοκα. Αποτέλεσμα αυτού είναι οι περισσότεροι πολίτες να ταλαιπωρούνται, ενώ άλλοι επιτήδειοι να κερδοσκοπούν.

Οι πολεοδομικές μελέτες, η αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων και ο καθορισμός των ορίων οικισμών είναι βασικά “εργαλεία” που πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος του 2025 και συνδέονται άμεσα με την εκτός σχεδίου δόμηση και τα δασικά αυθαίρετα εντός οικιστικών πυκνοτήτων, και κατ’ επέκταση με την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και του Δασολογίου».