Mykonos Ticker - Tourism Policy Desk / 6-minute read

Greece has unveiled a landmark tourism spatial planning framework (ΕΧΠ-Τ) that for the first time classifies all 1,035 municipal units into five development zones, imposing minimum plot sizes of 8–16 stremma (0.8–1.6 ha) for new out-of-plan hotel construction. Eighteen saturated zones - including Mykonos, Santorini, Rhodes, and parts of Crete - face the toughest restrictions, with a 100-bed cap on new island resorts. A 25-metre coastal construction ban is also introduced. The framework is open for consultation until 25 May 2025, with a Joint Ministerial Decision (KYA) expected by end of June 2025.

Για πρώτη φορά από το 2009, η Ελλάδα αποκτά νομικά δεσμευτικό χωρικό πλαίσιο για τον τουρισμό. Η ταυτόχρονη ολοκλήρωση τριών Ειδικών Χωροταξικών (τουρισμός, ΑΠΕ, βιομηχανία) αλλάζει δομικά το επενδυτικό τοπίο: projects που δεν έχουν ήδη εγκεκριμένη περιβαλλοντική μελέτη θα βρεθούν αντιμέτωπα με σαφώς αυστηρότερα κριτήρια αδειοδότησης - ιδιαίτερα στις νησιωτικές αγορές υψηλής αξίας όπου η γη σπανίζει.

Η ελάχιστη αρτιότητα για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου τετραπλασιάζεται: από 4 στρέμματα σε 8 - 16 στρέμματα ανάλογα με τη ζώνη.

18 κορεσμένες δημοτικές ενότητες (Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Ζάκυνθος κ.ά.) παίρνουν αρτιότητα 16 στρεμμάτων και ανώτατο όριο 100 νέων κλινών ανά μονάδα.

Απόλυτη απαγόρευση δόμησης στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή - μόνο έργα κοινής ωφέλειας επιτρέπονται.

Έργα με ήδη εγκεκριμένη περιβαλλοντική μελέτη δεν επηρεάζονται. ΚΥΑ αναμένεται ως τα τέλη Ιουνίου 2025.

Greece Tourism Policy · Real Estate & Development

Greece Tourism Zoning: To νέο Χωροταξικό θέτει Αρτιότητα 8 έως 16 στρέμματα - Μύκονος, Σαντορίνη και 16 άλλες «Κόκκινες» ενότητες

Οι νέοι κανόνες δόμησης, ο χάρτης κορεσμού και το χρονοδιάγραμμα ΚΥΑ για τον Ιούνιο 2025

MYKONOS / GREECE - Mykonos Ticker, Tourism Policy Desk

Η ελληνική κυβέρνηση παρουσίασε τον Μάιο του 2025 το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) - το πρώτο νομικά δεσμευτικό εργαλείο χωρικού σχεδιασμού για τον κλάδο από το 2009, όταν η προηγούμενη απόπειρα ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη και ο υπουργός Περιβάλλοντος Σταύρος Παπασταύρος παρουσίασαν ένα σχέδιο που κατατάσσει για πρώτη φορά το σύνολο των 1.035 δημοτικών ενοτήτων της χώρας σε πέντε ζώνες ανάπτυξης, εισάγοντας αυστηρά όρια αρτιότητας και δυναμικότητας για νέες τουριστικές επενδύσεις.

Τι αλλάζει: Οι 5 Ζώνες Ανάπτυξης και οι Νέες Αρτιότητες

Βασική ρήξη με το παρελθόν αποτελεί η αύξηση της ελάχιστης απαιτούμενης έκτασης για τουριστική ανάπτυξη στην εκτός σχεδίου δόμηση: από 4 στρέμματα που ίσχυαν ως σήμερα, στα 8 έως 16 στρέμματα ανάλογα με τη ζώνη. Το κριτήριο κατάταξης είναι αντικειμενικό - ο αριθμός υφιστάμενων κλινών ανά στρέμμα και μόνιμο πληθυσμό κάθε δημοτικής ενότητας.

«Η πρόταση της Κυβέρνησης για το νέο Χωροταξικό Πλαίσιο αποτελεί την πυξίδα της στρατηγικής μας για την τουριστική ανάπτυξη της χώρας τα επόμενα χρόνια.» - Π. Μαρινάκης, Κυβερνητικός Εκπρόσωπος 

Οι «Κόκκινες» Ενότητες: Μύκονος, Σαντορίνη και 16 ακόμη προορισμοί

Οι αυστηρότεροι κανόνες αφορούν 18 δημοτικές ενότητες Ζώνης Α (Ελεγχόμενης Ανάπτυξης), όπου η υποδομαϊκή πίεση -και ιδίως η διαχείριση υδάτινων πόρων- έχει φθάσει σε οριακά επίπεδα. Σε αυτές ανήκουν η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Ρόδος, τρεις δημοτικές ενότητες Ζακύνθου, τμήματα Κέρκυρας, Πιερίας, Σποράδων και Κρήτης.

• 18 «Κόκκινες» δημοτικές ενότητες (Ζώνης Α)
• 16 στρέμματα ελάχιστη αρτιότητα (Ζώνη Α)
• 100 κλίνες max ανά νέα μονάδα (Νησιά Α)
• 25 m απαγορευτική παράκτια ζώνη δόμησης

«Στόχος μας να οργανώσουμε τον χώρο, καθορίζοντας πού, πώς και υπό ποιες προϋποθέσεις μπορεί να αναπτυχθεί η τουριστική δραστηριότητα. - Π. Μαρινάκης, Κυβερνητικός Εκπρόσωπος 

Σύνδεση με Παγκόσμιες Τάσεις: Overtourism & Sustainable Hospitality

Η ελληνική κίνηση εντάσσεται σε μια ευρύτερη ευρωπαϊκή στροφή προς τη ρύθμιση του υπερτουρισμού. Βαρκελώνη, Ντουμπρόβνικ και Άμστερνταμ έχουν ήδη εφαρμόσει ποσοστώσεις στους επισκέπτες ή πλαφόν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η ΕΕ, μέσω της Ευρωπαϊκής Πράσινης Συμφωνίας, πιέζει τα κράτη-μέλη να ενσωματώσουν δείκτες φέρουσας ικανότητας στον τουριστικό σχεδιασμό τους - ακριβώς αυτό που το ΕΧΠ-Τ επιχειρεί να κωδικοποιήσει.

Τι σημαίνει για τους επενδυτές της Μυκόνου

Για την αγορά της Μυκόνου - ήδη μια από τις πλέον ακριβές ευρωπαϊκές τουριστικές αγορές - τα νέα μέτρα λειτουργούν αμφίδρομα: αφενός περιορίζουν τη νέα προσφορά υψηλής κλίμακας, αφετέρου ενισχύουν την αξία υφιστάμενων αδειοδοτημένων ακινήτων. Έργα που είχαν υποβάλει φάκελο περιβαλλοντικής αδειοδότησης και έχουν λάβει πληρότητα εξαιρούνται ρητά από τις νέες ρυθμίσεις.

Πίνακας Ζωνών: Αρτιότητες, Κλίνες & Πρότυπα Ανάπτυξης

Κατηγοριοποίηση Νησιών βάσει Έκτασης

Χρονοδιάγραμμα Θεσμοθέτησης

Σημείωση: Έργα με ήδη εγκεκριμένη ΑΕΠ ή στρατηγική περιβαλλοντική μελέτη εξαιρούνται ρητά από τις νέες ρυθμίσεις.

Q: What is Greece's new tourism spatial planning framework? - Τι είναι το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ);

A: Είναι ένα εθνικό σχέδιο που καθορίζει πού και με ποιους κανόνες αδειοδοτείται η τουριστική ανάπτυξη στην Ελλάδα. Κατατάσσει τις 1.035 δημοτικές ενότητες σε πέντε ζώνες (Α - Ε) με διαφορετικά όρια αρτιότητας (8–16 στρέμματα) και δυναμικότητας.

It classifies 1,035 municipal units into five zones with minimum plot sizes ranging from 8 to 16 stremma for new out-of-plan hotel construction.

Q: Is Mykonos affected by the new building restrictions? - Επηρεάζεται η Μύκονος από τους νέους κανόνες δόμησης;

A: Ναι. Η Μύκονος κατατάσσεται στη Ζώνη Α (Ελεγχόμενης Ανάπτυξης), με ελάχιστη αρτιότητα 16 στρεμμάτων και ανώτατο όριο 100 νέων κλινών  [η έκταση της Μυκόνου είναι 86,125 τ.χλμ.] για νέα τουριστικά καταλύματα στα νησιά της κατηγορίας.

Yes - Mykonos falls under Zone A with the strictest rules: 16-stremma minimum plots and a 100-bed cap per new hotel.

Q: When does Greece's new tourism zoning law take effect? - Πότε μπαίνει σε ισχύ το νέο χωροταξικό τουρισμού;

A: Η διαβούλευση ολοκληρώνεται στις 25 Μαΐου 2025. Η έκδοση Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ) και η δημοσίευση σε ΦΕΚ αναμένεται ως τα τέλη Ιουνίου 2025.

The KYA (Joint Ministerial Decision) is expected by end of June 2025, after which the rules become legally binding.

Q: Are existing hotel licenses affected by the new spatial plan? -  Επηρεάζονται υφιστάμενες άδειες από το ΕΧΠ-Τ;

A: Όχι. Έργα που έχουν ήδη εγκεκριμένη περιβαλλοντική μελέτη ή έχουν λάβει πληρότητα φακέλου δεν εμπίπτουν στους νέους κανόνες.

No - projects with approved environmental studies or confirmed file completeness are explicitly grandfathered under the existing rules.

Το νέο χωροταξικό αποτελεί εφαλτήριο, όχι φρένο: θέτει σαφείς κανόνες σε έναν κλάδο που λειτουργούσε επί χρόνια στο νομικό κενό, ανοίγοντας τον δρόμο για ποιοτικές επενδύσεις αντί για ανεξέλεγκτη επέκταση. Για νησιά σαν τη Μύκονο, η πραγματική πρόκληση είναι να μετατρέψουν τους νέους περιορισμούς σε ανταγωνιστικό πλεονέκτημα - premium brand αντί μαζικής κατανάλωσης.